올해 제일 기대가 컸던 둔촌주공아파트 청약이 분위기 안좋은 부동산 시장에서 나름 선방했다. 그러나, 필자처럼 넣을까 말까 고민하고, 어떤 전략을 세워서 접근해야 할지 고민이 되어 넣지 못했다면 공부가 덜 된 것이리라. 내년에 여러 가지 이유로 미뤄진 서울의 알짜배기 청약이 줄줄이 기다리고 있으니, 청약 공고가 나기 전까지 내가 어떤 통장을 가지고 있고, 어떤 방법으로 전략적으로 다가가야 하는지 파악하기 위해서는, 자세하게 주택청약에 관한 모든 것을 알아보자!
1. [주택청약종합저축]이란.
주택청약종합저축은 청약통장이라 불리는 것의 공식 명칭이다. 무주택자의 내 집 마련을 위해 국민주택과 민영주택 가리지 않고 신규 분양신청을 할 수 있는 통장으로, 기존의 청약저축, 청약예금, 청약부금의 기능을 하나로 묶은 것이다. 이 통장으로 '국민주택', '민간주택'에 청약이 가능하고, 조건과 형태가 조금 다르다.
| 국민주택 | 민간주택 |
| 주택청약종합저축, 청약저축 | 주택청약종합저축, 청약예금, 청약부금 |
1) 국민주택
국민주택은 [주택청약종합저축, 청약저축] 통장으로 신청이 가능하다.
국민주택이란, 국가 혹은 지자체, LH 공사 및 지방 공사가 직접 건설하는 주택으로, 공공 혹은 민간에서 국가, 지자체 재정 및 주택도시기금을 지원받아 건설하는 주택을 말한다. 수도권은 전용면적 85㎡ 이하 규모의 국민주택, 수도권 외는 전용면적 100㎡ 이하 규모의 국민주택이다. 공공분양은 분양을 목적으로 공공이 공급하는 주택이고, 공공임대는 임대 혹은 임대 후 분양전환을 목적으로 공공이 공급한 주택을 말한다.
2) 민간주택
민간주택은 [주택청약종합저축, 청약예금, 청약부금] 통장으로 신청이 가능하다.
국민주택을 제외한 민간 건설사가 건설하고 공급하는 주택을 말한다. (레미안, 자이, 푸르지오 등) 민간분양은 분양을 목적으로 공공이 공급하는 주택이고, 민간 임대는 임대 혹은 임대후 분양전환을 목적으로 공공이 공급한 주택을 말한다.
①청약저축: 국민주택을 분양 또는 임대 받을 수 있는 통장.
②청약예금: 민영주택을 분양 받을 수 있는 통장
③청약부금: 85㎡ 이하 민영주택을 분양 받을 수 있는통장
(위 3가지는 2015년 9월 1일 이후 가입이 불가능하다. 이후는 '주택청약종합저축'만 가입이 가능하다.)
④주택청약종합저축: 위 3가지 기능을 통합한 통장 .
2. 국민주택청약 자격
국민주택청약자격은 1. 청약통장을 2년 이상유지(24회이상 납부기준)해야 하고, 2. 투기과열지구 및 청약과열지구에 신청 가능하며, 3. 수도권 일반은 1년 이상(12회 이상 납부), 수도권외는 6개월 이상(6회 이상 납부) 하여야 한다. 이 3가지 조건을 갖춰야 국민주택에 청약 신청 할 수 있으니, 자격 미달이 되지 않도록 꼼꼼히 체크하자.
일반적으로 국민주택을 청약하게 되면, 청약통장 2년 유지, 24회 이상 납부해야 하지만, 국민주택 같은 경우는 순차제를 적용한다. 순차제란 누적된 '납입회차' 및 '적립된 총 납입 금액'으로 순위를 계산하여 적용하는 것으로. 전용면적 40㎡ 이하는→ 누적 납입 횟수에 따라, 전용면적40㎡ 이상는 → 누적 납입 총액이 기준이 된다.
민영주택의 경우에는 청약통장을 2년 이상 유지해야 하고, 지역 및 면적에 따라 '예치금 기준'이 다르니 아래 표를 보고 확인해 보자.
| 구분 | 서울/ 부산 | 기타광역시 | 기타시/군 |
| 85㎡ 이하 | 300 | 250 | 200 |
| 102㎡ 이하 | 600 | 400 | 300 |
| 135㎡ 이하 | 1,000 | 700 | 400 |
| 모든면적 | 1,500 | 1,000 | 500 |
그리고, 민영주택의 경우에는 추첨제와 가점제를 이용하고 있다.
추첨제는 일정 조건이 되면 무작위 추첨하는 제도이고, 가점제는 점수 순위를 정하여 높은 순서대로 우선 배정하는 제도로
①청약통장 가입 기간 17점(최대), ②부양가족 수 35점(최대), ③무주택 기간 32점(최대)로 평가하고 있다. 청약홈에서 내 점수를 미리 계산해 볼수 있으니 미리 내 점수를 확인해 보자.
3. 청약시 유의사항
요즘 아이들이 어릴 때 미리 청약을 가입하는 분들이 늘어나고 있다. 자녀들(미성년자)도 주민등록번호가 있는 0세부터 계좌 개설 가능한데, 계좌개설 시 주의해야 할 것이 있다. 만 19세부터 국민주택 청약권이 발생하니, 만 19세 전에는 청약에 신청할 수 없다. 또, 미성년자 가입 기간 중 최대 24회차까지 납입 횟수를 인정하므로, 주민등록번호가 있는 0세부터 가입해도 되지만, 굳이 0세부터 할 필요는 없다. 고등학생 정도 되었을 때 가입해도 된다. 미납이 길 경우에 되려 지연 일수 적용되어 세부 순위에서 밀릴 수 있기 때문이다. 미납된 금액을 한꺼번에 입금하여도 1회차 납부로만 인정하므로, 천천히 해도 되겠다. 또, 그런 것에 대비해서 선납도 할 수 있는데, 선납은 24회차까지 금액을 한꺼번에 납입 가능하고, 정해진 납부일 도래시 해당회차를 인정한다.
청약저축의 또 다른 장점은 매년 연말 정산 시, 세제 혜택을 받을 수 있다는 것이다. 소득공제는 총급여 7,000만원 기준으로 볼때, 연간 납입금액 한도 240만원의 40%를 소득공제 받을 수 있으며, 무주택 세대의 세대주가 해당 금융기관에 무주택확인서를 제출하면 된다.
→ 240만원 X 40% = 96만원 소득공제
→ 96만원 X 24%(7,000만원 과세표준 구간) = 약 23만원
→ 매년 청약저축 이자 및 세금환급소득 발생
그런데, 주의 할 것이 가입일로 5년 이내 해지하면 혜택받은 세금을 추징 받을 수 있다.
그리고, 국민주택규모를 초과하는 평수에 당첨되면, 납입 금액의 6.6%가 추가 추징될 수 있다.
어제 둔산 주공아파트 분양을 시작으로 내년에 여러 분양단지가 기다리고 있다. 내가 원하는 지역에 당첨되기 위해서는, 납입금, 납입기간, 신청 평형 등등을 꼼꼼히 따져서 전략적으로 신청해야 할 것이다.
원하는 곳에 당첨될 그날까지, 화이팅!!