우리는 생활하면서 주택가가 모여있고, 상가가 모여있는 동네에서 살아갑니다. 어디에는 시청이 있고, 소방서가 있고, 병원이 있고, 주차장이 있는데, 이 위치는 대부분 나라에서 지정한 위치에 위치하게 됩니다. 어렴풋이는 알고 있지만, 정확하게는 알지 못하는 분들이 많고, 또 들어도 어려워서 잘 알기 어렵습니다. 그래서 오늘은 이런 땅(토지)에 붙어 있는 이름표라고 할 수 있는 “용도지역”에 대해 알아보려고 합니다.
1. 용도지역이란
용도지역제(Zoning)는 합리적 도시관리를 위한 토지이용계획의 근간이
되는 도시관리 제도입니다. 국가에서는 전체적으로 국토를 관리하기 위해, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조에 의한 “도시관리계획” 중 용도지역 관리 및 조정에 관한 계획으로 여러 지자체에서 개발계획 등을 세워서 발전시키려고 하고 있으며, 우후죽순으로 아무나 건물을 짓는 등의 개발을 하지 못하게 하기 위해 관리하기도 합니다.
2. 용도지역의 구분
1) 주거지역
입자특성, 종 세분화 취지를 고려한 적정 밀도·높이 관리
▣ 전용주거지역은 자연환경과 조화된 저층·저밀 양호한 주거지 보호, 주택 유형의 다양화 등을 위해 현행 용도지역 유지를 원칙으로 함
▣ 전용주거지역 : 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
- 제1종전용 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
- 제2종전용 : 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역
▣ 일반주거지역 종세분화 기본원칙과 지정취지에 부합하는 적정 주거밀도 및 높이기준을 고려하여 관리하며, 층수완화를 위한 용도지역 조정은 지양
▣ 관련 계획에 의한 용도지역 조정 시 자연환경 및 경관의 훼손, 기반시설 과부하 등이 최소화되도록 밀도 및 높이 관리
▣ 양호한 주거환경에 저해되는 용도유입으로 인한 주거지 동질성이 상실되지 않도록 관리
▣ 일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
- 제1종일반 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
- 제2종일반 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
- 제3종일반 : 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
○ 준주거지역은 대중교통 등 기반시설 여건이 양호한 역세권을 중심으로 도심형 주거와 상업·업무기능 보완을 위한 복합 용도지역으로 관리
○ 역세권은 복합 개발을 유도하며, 지구단위계획 등 계획 수립 시 기반시설 (역세권·도로폭원) 및 지역특성에 따라 밀도의 차등 관리 가능
○ 준주거지역 : 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무 기능을 보완하기 위하여 필요한 지역
2) 상업지역
상업지역 지정목적에 부합하도록 관리
○ 중심지 역세권을 중심으로 업무ㆍ상업기능 도입을 통한 고용창출, 중심지 육성 및 기능강화 등 상업지역 지정취지에 부합하는 복합개발 유도
○ 지역특성, 중심지위계, 개발수요, 기반시설 등을 고려하여 중심ㆍ일반ㆍ근린ㆍ유통상업지역으로 지정목적에 맞게 세분화하여 지정·관리
○ 지구단위계획 등 지역특성에 맞는 도시관리계획 수립을 통해 용도·밀도 차등 관리 및 문화시설, 사회복지시설 등 다양한 복합용도 도입 유도
○ 상업지역 총량범위 내에서 지정하되, 자치구 차원의 상업지역 지정면적, 밀도·용도 등 토지이용 현황 및 변화추세에 대한 관리지표, 상업지역 수요를 고려하여 결정
▼상업지역 : 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역
- 중심상업 : 도심·부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역
- 일반상업 : 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역
- 근린상업 : 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역
- 유통상업 : 도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역
3) 준공업지역
미래산업 유치, 일자리 창출기능 유지
◦ 준공업지역은 미래 신산업 공간으로서 역할을 담당할 수 있는 기반을 조성하기 위해 면적총량이 유지될 수 있도록 관리
◦ 지속적인 산업 육성 공간으로 기능하기 위하여 무분별하게 타 용도로의 전환(특히, 주거용도)이 일어나지 않도록 관리
◦준공업지역은 경공업 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능·상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역
4) 녹지지역
도시의 지속가능성을 위해 타 용도지역으로 변경 억제
◦ 녹지공간의 확보, 무질서한 시가지 확산의 방지, 녹지축 연계 등을 위하여 녹지지역의 감소 최소화, 공공의 정책상 필요한 경우 제한적 조정 검토
◦ 자연환경을 고려한 휴식 및 여가 용도와 문화재, 전통사찰 등 역사적·문화적 보전가치가 있는 용도에 한해 저층·저밀로 제한적 허용
○ 녹지지역 : 자연환경․농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보존이 필요한 지역
- 보전녹지 : 도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역
- 생산녹지 : 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역
- 자연녹지 : 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을
위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역
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내가 구입하려는 부동산이 아파트가 아니라면, 그 부동산이 어떤 용도의 땅 위에 있는가가 부동산의 현재, 향후의 가치에 매우 중요한 역할을 합니다. 투자하기전, 꼭 지도에서 한번 확인해 보세요. 부동산의 가치 판단이 달라질 수 있습니다!
원하는 부동산 자산을 이루는 그날까지, 파이팅!