서울시는 오늘 2023년 7월 25일 서대문구 [홍은동 8-400일대 신속통합기획]을 확정하면서 이에 따른 재개발이 본격화됨을 밝혔습니다. 이 구역이 어떤 곳인지 한번 공부해 보겠습니다
1. 개요
서대문구 홍은동 8-400 일대는 포방터시장부터 옥암천까지로 홍은 초등학교 뒤편입니다. 전체 면적 약 71,937㎡가 신속통합기획 적용 민간 재개발 후보로 1차 선정 되었었습니다. 해당 토지 이용계획은 총면적 71,937㎡로 도로와 공원 2곳, 공영주차장(존치)를 포함하여 정비기반시설 11,317㎡과 획지 59,352㎡, 종교부지 1,267㎡(존치)의 획지 60,620㎡로 구성되어 있습니다.
이 지역은 북한산 자락으로 홍제천을 서쪽으로 끼고 있습니다. 동쪽에 홍은초등학교, 서울여자간호대학교, 내부순환도로가 있습니다. 이 내부순환도로와 지형적으로 움푹들어가 있어서 주변 지역과 단절되는데다, 뒤쪽에 북한산의 영향으로 경사도가 매우 심합니다. 최대 표고차가 40ｍ에 달해 그동안 재개발이 어렵다는 전문가의 판단이 많았습니다.
2009년에 재개발 구역으로 발표가 되었으나 지난 박원순 시장 임기 시절인 2013년에 재개발 사업지가 해제 되었었습니다. 그렇게 오랫동안 지연되어서, 개발이 되지 않은 지역이라, 구역 내 노후도는 90%로 지역이 노후화되면서 막다른 도로, 비탈진 계단이 형성되는 등 기반시설도 열악해졌습니다. 열악한 대중 교통도 큰 약점입니다. 가장 가까운 지하철 3호선 홍제역까지 1.5km로 마을버스를 타고 15분 정도 나가야 합니다. 그러나 서대문구는 위치상 서울 중심부에 가깝습니다. 그런데도 교통이 불편해 시내로 나가려면 지하철이나 버스를 3번 이상 갈아타야 하는 경우가 많았습니다. 40년 이상 건물이 많아 수리도 어렵다고 하니, 꼭 개발이 되어야 하는 지역이겠습니다.
2. 개발 내용
2022년에는 주변이 자연 녹지여서 고도제한으로 12층밖에 올리지 못해, 사업성이 좋지 않다고 여겨졌으나, 최근 고도제한 완화 기조로 이번 신속통합기획에서 확정된 내용은 23층으로 결정 되었습니다. 이를 통해 대상지인 서울 북한산 자락에 위치한 서대문구 홍은동에는 최고 1600세대, 최고 23층 규모의 ‘수(水)세권·숲세권’ 친환경 주거단지로 재탄생한다. 노후도가 90%에 달할 정도로 재개발에서 소외된 지역으로 친환경 주거단지로 탈바꿈할 전망입니다. 기획내용에 따르면, 홍은동 8-400일대는 ‘북한산 홍제천을 품은 쾌적하고 편리한 주거단지’를 목표로, 4가지 계획원칙을 담았습니다.
| 구역명 | 세대수 | 용도지역 변경사항 | 구역 면적 | 층수 | 토지등 소유자 |
| 홍은동 8-400일대 | 약 1600 세대 | 제1종->제2종주거 | 71,937㎡ | 23층 | 557명 |
1) 사업 여건 개선을 위한 구역 확장 및 용도지역 상향
지역의 일체적 정비 및 교통 여건 개선을 위해 구역을 확대했습니다. 주 진입도로인 홍은중앙로 일대를 구역에 포함하고 도로를 확보해 출퇴근 등 혼잡한 시간대 교통난을 완화했습니다. 또한 구역 확장과 연계히여 “용도지역 상향(제1종, 2종7층→제2종주거)”으로 토지이용과 높이 계획 등을 효율적으로 가능하게 해서 사업 여건을 개선하였습니다.
2) 구릉지 순응형 대지조성 계획 및 보행·차량동선 통행체계 개선
북한산과 맞닿은 구릉지 지형으로 경사지가 심한 지형입니다. 이를 고려해서 과도한 옹벽이 발생하지 않도록 지형 순응형의 [데크형 대지조성] 계획을 마련하였습니다. 또한 단지 내 경사로, 엘리베이터 등을 충분히 확보하여 보행 약자의 이동편의성도 높였습니다. 아울러, 기존 포방터길을 활용한 공공보행통로와 보행자와 차량의 혼용인 “옥천교“ 확장을 통해 보행자와 차량을 분리하는 등 단지 내외의 안전하고 편리한 보행환경이 조성되도록 한다고 합니다.
3) 홍제천, 북한산을 연계한 자연 친화단지
홍제천을 따라서 수변 광장과 도서관을 조성하고, 개방형 공동체시설, 근린생활시설 등을 배치하여 홍제천으로 접근성을 높이고 주민을 위한 열린 공간을 조성할 계획입니다. 또한 북한산 자락길과 홍제천을 이어주는 “순환형 보행가로” 등을 통해서 단지에서 수변과 숲을 모두 누리는 ‘수(水)세권·숲세권 ’ 친환경 주거단지를 실현한다고 합니다.
4) 주변을 고려한 영역별 특화계획으로 다채로운 도시경관 창출
마지막으로, 북한산·홍제천·홍은중앙로 등의 주변 환경을 고려해, 영역별 특화계획을 합니다. 홍제천 조망의 테라스하우스, 북한산으로의 통행 확보를 위한 타워형 주동, 북한산과 홍제천·홍은중앙로가 맞닿아 있는 단지 좌우측 디자인 앵커(거점시설) 등 특색 있는 배치로 구성합니다. 또한 북한산 능선에서 홍제천으로 연결되는 지형의 순응형 스카이라인과 홍제천변의 개방감 확보 등 다채로운 도시경관 창출도 도모합니다.
이렇듯 홍은동 8-400번지 일대의 기획안이 확정됨에 따라서, 서울시는 연내에 정비계획 결정이 완료될 것으로 전망하고 있습니다. 또한 신속통합기획의 절차 간소화에 따라서 도시계획위원회 수권분과위원회 및 사업시행계획의 통합심의로 사업 기간이 대폭 단축될 것으로 기대됩니다.
3. 추진 일정 및 기대효과
신속통합기획은 구역 지정 이후에도 건축, 교통, 환경 통합심의를 운영해 신속한 사업 추진이 가능하다는 큰 장점이 있습니다. 그리고 서울시는 재개발 후보지가 결정되면 토지거래허가구역으로 지정되어, 권리산정기준일을 지정하고 고시하여 투기 방지대책을 가동합니다. 따라서 해당 구역도 후보지 선정일 다음날인 지난 2021년 12월 28일 토지거래허가구역으로 지정 공고해 2022년 1월 2일부터 2023년 1월 1일까지 발효돼어 허가를 받는 토지는 토지면적 법령상 기준면적의 10% 수준으로 하향해서 주거지역 18㎡, 상업지역 20㎡, 공업지역 66㎡ 이상은 거래가 불가능 합니다.
공부하고 투자하시는 모두 화이팅입니다!