1. 재개발, 재건축에 대해서
재개발, 재건축은 모두 구도심을 개발하는 과정입니다.
재개발(再開發)이란, 기반 시설 전체가 열악한 경우 기존 주거환경이 낙후된 지역을 전부 철거하고 도로, 상하수도, 주택 등을 새로 지어서 주거환경과 도시미관을 바꾸는 사업을 말합니다.
재개발은 다른 개발과 달리 일정 부분 공공 개발 성격을 가지고 있습니다. 보통 재개발 계획을 하는 쪽이 지방 정부이기 때문입니다. 쉽게 말해 건물만 새로 지으면 재건축이고, 낙후된 동네 전체를 도로와 상하수도 등 기반시설까지 모두다 다시 지으면 재개발입니다..
재개발을 대단위로 묶어서 한번에 그 지역을 철거하고 새로 계획도시를 짓는 수준까지 발전하게 되는것이 뉴타운 사업이 됩니다. 엄밀히 말하면 뉴타운도 여러 개의 재개발·재건축 사업 단위가 모여 이뤄진 커다란 재개발 단위입니다. 단지 지자체와 주민의 필요에 따라 광역적인 틀에서 기반 시설 등을 더 기부채납하는 대신, 사업 절차나 개발 계획 상의 특례를 적용해주는 법률인 “도시재정비촉진에관한특별법”을 적용받는 지역이라는 것이 조금 다릅니다. 뉴타운이라고 하더라도 뉴타운에 속한 각각의 개별 재개발 구역은 도시및주거환경정비법의 사업 절차를 밟고, 이 절차 중 도촉법 상에 규정된 것에 대해서는 완화된 규제를 적용 받습니다.
2. 재개발, 재건축 사업 진행 과정
1) 정비기본계획 수립
2) 안전진단
3) 정비구역 지정
4) 조합설립 추진위원회 > 재건축 전체 구분소유자 75%동의
5) 조합설립인가
6) 사업시행인가
7) 관리처분인가 > 가장 손바뀜이 많이 일어나는 이야기
8) 이주및 철거신고
9) 착공신고
10) 일반분양승인
11) 건축심의, 준공인가
12) 이전고시
13) 조합해산
14) 준공 및 조합청산
이렇게 여러 단계를 통해 진행이 되는데, 반듯이 가격이 상승하는 타이밍이 발생하고, 모든 단계가 완성되는 처음부터 완성까지는 최소 10년는 예상해야 합니다.재개발 재건축이 요즘 조금씩 다른 이름을 가지고 진행되는데, 서로 조금씩 기준이 다른 부분이 있습니다. 이 다른 기준은 각각의 진행 단계별로 매도, 매수의 타이밍이 달라질 수 있어서 주의를 해야 합니다. 그럼 다른 기준일과 조합원 승계에 대해 살펴보겠습니다.
3. 유형별로 다른 권리산정일 및 조합원 승계 조건
최근 재개발, 재건축은 3080 도심공공주택복합사업, 모아타운, 역세권시프트 등 다양한 형태로 실행되고 있으며, 각각 권리 산정일이 조금씩 다르기 때문에 잘 확인해야 합니다.
1) 공공재개발, 신속통합기획 : 1차 후보지는 2020년 09월 20일, 2차 후보지는 2021일 12월 30일 등, 발표에 따라 권리 산정일이 달라지니, 몇차 인지 꼭 확인해야 합니다. 또 공공재개발 지역으로 선정되면 “토지거래허가구역”으로 선정되기 때문에, 실거주를 반듯이 해야 합니다. (갭투자가 안됨) 특이사항으로는 대지지분 18㎡이하는 갭투자가 가능합니다.
2) 3080 도심공공주택복합사업 : 이 사업은 3년 한시 적용사업으로, 권리산정일이 2021년 06월 29일로, 이 이후는 조합원지위 승계 안됩니다.
3) 모아타운, 가로주택정비사업 : 모아타운은 “조합설립인가 이후” 조합원 지위승계가 안됩니다. 단, 조합설립이 22년 8월 4일 이전은 승계가 가능합니다. 조합설립 이후 매수하게 되면 현금청산 대상이므로 매수에 주의 해야 합니다. 실거주의 의무가 없어서 갭투자가 가능한것도 장점입니다.
| 정비사업 투기방지대책 적용 기준일 | ||||
| 구분 | 권리산정기준일 (지본쪼개기 방지) |
토지거래허가구역 (갭투자 방지) |
건축허가 제한 (분양권없는 건축행위,지분쪼개기 방지) |
|
| 1차 공공재개발 |
선정 | 2020.09.21 | 2021.01.25~2023.01.25 | - |
| 미선정 | - | - | - | |
| 2차 공공재개발 |
선정 | 2021.12.30 | 선정일 기준 | 선정일 기준 |
| 미선정 | 2022.01.28-2023 말까지 | 선정일 기준 | 선정일 기준 | |
| 도심공공주택복합사업 | 2021.06.29 | - | - | |
| 신속통합기획 민간공모 |
선정 | 2021.09.23 | 2021.12.28 | |
| 미선정 | 2022.01.28-2023 말까지 | 2022.01.29 | 2022.01.26 | |
| 신속통합기획 이후공모 (민간/공공) |
선정 | 2022.01.28 | 선정일 기준 | 선정일 기준 |
| 미선정 | ||||
| 모아주택 | 2021년 선정후보지 |
2022.01.20 | - | - |
| 2022년 선정후보지 |
공모결과 발표일 | - | - | |
이렇게 재개발은 조합원 지위 승계, 실거주 의무 등 꼭 확인해야 할 사항이 있으므로, 구입하려는 부동산이 어디에 해당하는지 잘 살펴보고 도전해 봐야겠습니다.
모두 부자가 되는 그날까지 열공해 보아요!