최근 이전보다 하락한 전세 보증금 시세 때문에, 계약 만기 때 전세보증금을 돌려주지 못해 어려움을 겪고 있는 임대인들이 많이 있습니다. 새로운 세입자가 구해지지 않은 상황에서 수중에 당장 동원할 수 있는 현금이 없다면 결국 은행 문을 두드릴 수밖에 없습니다. 따라서 정부에서도 최근 임대인들에게 대출 조건을 조금 완화해 주려고 하는 듯합니다. 이때 눈여겨볼 만한 상품이 바로 ‘전세보증금 반환 대출’입니다.
전세보증금 반환 대출이란 전세보증금을 반환해 주기 위한 용도로, 임대인이 받는 주택담보대출 상품입니다. 임차인에게 임대보증금을 반환하려는 집주인을 돕기 위해 출시됐습니다. 대출 방식은 ‘세입자 퇴거 조건부 주택담보대출’과 ‘임차보증금 반환자금 대출’ 등 두 가지가 있습니다.
1. 세입자 퇴거 조건부 주택담보대출
퇴거를 앞둔 임차인에게 보증금을 반환하려는 임대인이 신청할 수 있습니다. 시중은행을 포함해 모든 일반 은행에서 취급하고 있다고 합니다. 대출 실행은 임차인이 퇴거하기 2개월 전부터 가능하고, 대출 기간은 최대 40년입니다. 주택이 있는 지역의 담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR), 총부채상환비율(DIT)에 맞춰 대출 한도가 정해집니다. 기존에는 주택 가격이 15억원을 초과하면 신청이 불가능했지만 이와 같은 규제가 해제되어서, 초고가 주택을 보유한 임대인도 대출받을 수 있게 되었습니다.
대출 실행 시에는 통상적인 주담대 신청 서류와 함께, 임대차 계약서, 임차인 은행 계좌 정보, 전입 세대 열람 명세 등이 추가로 필요합니다. 대출금 입금은 임차인이 퇴거하는 날짜에 맞춰 이루어집니다. 임대인은 대출 실행 당일 임차인이 퇴거했는지 확인하고 은행에 통보해야 합니다.
2. 특례 보금자리론
1주택 소유자이며 보유 주택 가격이 9억원 이하라면, 2023년 4월 말 출시된 “특례 보금자리론”을 이용하는 것도 좋습니다. 신청 요건을 충족하면 임차보증금을 반환하기 위한 목적으로 대출받을 수 있습니다. DSR 규제를 적용받지 않아 소득과 상관없이 최대 5억원까지 대출받을 수 있습니다. 2023년 4월 28일 기준 특례 보금자리론 대출 금리는 연 4% 수준으로 비교적 저렴하게 받을 수 있습니다.
3. 생활 안정 자금 대출
다주택자라면 생활 안정 자금 대출을 보증금 반환 용도로 사용할 수 있습니다. 기존 한도는 2억원이었지만 지난 3월 한도가 풀려 기존 LTV·DTI 한도 내에서 받을 수 있다고 하니, 확인해 보면 좋을 것 같습니다.
임차보증금 반환자금 대출은 주택금융 공사의 보증서를 담보로 실행하는 대출 상품입니다. 취급 은행은 국민·기업·하나·수협·광주은행입니다. 임대차 계약이 만료됐거나 2년이 지나간 시점에서 임대인과 임차인 간 합의에 따라 계약이 해지된 경우 받을 수 있으며, 대출 신청 시 임대인과 임차인이 함께 은행 영업점을 방문해야 합니다.
대상 주택은 12억원 이하로 임대인 소유 주택에 가압류·가처분·가등기 등 사실이 없어야 신청이 가능합니다. 대출 신청은 계약 만료일이나 계약 해지를 전후로 3개월 이내여야 가능하고, 대출 기간은 최대 2년, 한도는 1억원이며, 중도상환수수료는 없습니다.
임차보증금 반환자금 대출은 세입자 퇴거 주담대를 받았는데도 한도가 부족할 때 고려해볼 수 있는 대안입니다. 연 6%대 고금리를 물어야 하는 일반 신용대출에 비해 상환 부담을 덜 수 있습니다. 특히 등기부등본에 근저당이 설정되지 않아 5000만원 이내 차액을 임차인에게 지급하는 경우 좋은 선택지가 될 수 있습니다.
“세입자 퇴거 조건부 주택담보대출”과 “임차보증금 반환자금 대출” 모두 사전에 주택을 추가로 매수하지 않는다는 약정서를 써야 한다는 점에 유의해야 하며, 약정을 어기고 입주권을 사거나 분양권 당첨 및 증여 등의 방법으로 새 주택이 생기면 향후 3년간 관련 대출을 받을 수 없습니다. 다만 상속을 통해 취득하는 것은 허용된다고 합니다.
우리 모두 목표하는 부자가 되는 그날까지, 화이팅!