안녕하세요. 오늘은 2023년 9월 25일에 선정된 5곳의 모아타운에 대해서 알아보겠습니다. 서울시는 수시공모 전환 이후 세번째 심의 결과로 9월 25일에 5곳을 선정하였으며, 투기차단을 위해서 권리산정기준일을 2023년 9월 27일로 지정하였습니다
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❚ 개요
모아타운 지정에서 중요하게 보는 것은 노후도와 기반시설의 열악함, 안전 문제 등입니다. 이번에 선정된 5곳도 노후도가 높은 다세대․다가구가 밀집돼 있고, 고질적인
주차난, 열악한 기반시설로 지역 주민들이 오랜 기간 불편을 겪어왔을 뿐만 아니라 반지하 주택이 다수 분포하고 있어 주거환경개선이 필요한 실정 이였습니다.
그럼 각 선정지 별로 상세하게 확인해 보도록 하겠습니다.
❚ 사업지 상세 현황
- 도봉구 방학2동 618 일원
이번에 선정된 방학동 618 일원은 은 전체 노후도가 약 70%에 달하는 단독주택과 다세대 주택으로 전형적인 노후 저층주거지입니다.
기존 방학동 재개발에서 방학2구역과 공공 재개발지역이 합해진 구역으로 정해진 것으로 보여집니다.
방학3구역은 신속통합기획 2차에 확정되었으니, 이번 방학동 618 일원(이전 방학2구역)이 모아타운으로 선정됨에 따라 이 지역의 정비사업이 더 시너지를 볼수 있을 것 같습니다.
| 구역명 | 세대(조합원)수 | 용도지역변경사항 | 구역면적 | 추후 예상 세대수 |
| 도봉구 방학동 618 일대 | 미확인 | 제1종일반주거 | 97,864.03㎡ / 29,656평 | 미확인 |
단점으로는 방학동 618 일원은 토지가 1종 주거지역이기 떄문에, 용적률에 한계가 있어 사업성이 뛰어나게 좋아 보이지 않아서 주민들의 동의율이 얼마나 높을지가 관건이 될 것 같습니다. 그래서인지 조합원수가 정확하게 나와있는 자료가 보이지 않습니다. 그래서 방학3구역의 면적 기준으로 어림잡아 세대수를 계산한 것이라, 추후 다시 확인해 보아야 하겠습니다.
2 도봉구 쌍문1동 460 일원
도봉구 쌍문1동 460 일원은 노후도가 72%로 높은 세대밀도를 충족하고, 반지하 비율이 높아 침수 안전에 대한 부분, 그리고 상습적인 주차난과 함게 평지와 50m차이가 나는 고저차로 그동안 개발이 제한적이었던 지역이라 선정되었던것 같습니다.
총면적은 약 24,588평이며, 2015년 주택재건축 정비구역 해제가 되었던 곳으로 이후 개발되지 않고 있다가 이번에 모아타운에 선정되었습니다.
| 구역명 | 세대(조합원)수 | 용도지역변경사항 | 구역면적 | 추후 예상 세대수 |
| 도봉구 쌍문1동 460 일대 | 미확인 | 제1종일반주거 | 81,141.51㎡ / 24,588평 | 미확인 |
토지용도를 보면 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역이 혼재되어 있는데, 제2종일반주거지역(7층)제한이 이번 23년 6월 말 서울시에서 51년만에 서울 고도지구 규제를 전면 개편하여 7층으로 제한되던 아파트 건립을 최대 15층까지 가능해졌습니다. 따라서 사업성이 조금 더 좋아질것으로 예상됩니다.
3&4. 관악구 은천동 635-540 일원 및 관악구 은천동 938-5 일원
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| 구역명 | 세대(조합원)수 | 용도지역변경사항 | 구역면적 | 추후 예상 세대수 |
| 은천동 635-540 일원 및 938-5 일대 | 미확인 | 제1종일반주거 | 99,699㎡ + 74,797㎡ =174496㎡ | 미확인 |
관악구 은천동 635-540 일원 및 938-5 일원은 나란히 위치하여 이번에 같이 선정이 되었습니다. 모두 노후도가 74% 이상으로 단독주택과 다가구주택, 다세대주택이 많은 지역입니다. 국사봉 남측에 위치하여 고저차가 80m 이상 차이로 그동안 정비기반시설과 정주환경 정비에 어려움을 겪던 지역입니다. 직접 가보면 대로변부터 경사가 상당한 것을 알 수 있습니다. 재개발 이후 이 단차가 얼마나 완화 될지 약간 염려가 되는 부분입니다.
5. 동작구 상도동 242 일원
이번에 선정된 [동작구 상도동 242 일원]은 이전에 상도 14-1구역으로, 4개구역으로 나뉘어져있었는데, 모두 합해서 신청하고 선정되었습니다.
| 구역명 | 세대(조합원)수 | 용도지역변경사항 | 구역면적 | 추후 예상 세대수 |
| 동작구 상도동 242 일대 | 약 800명 | 제2종일반주거(7층) | 62,003㎡ / 18,789평 | 약 1,200 |
이 지역은 평균 노후도가 65% 이상(1구역70.8%, 2구역 57.5%, 3구역 64.6%, 4구역 69.4%)으로 다세대ㆍ다가구 주택이 밀집되어있고, 협소한 도로와 상습적인 주차난 등 불편함을 겪고 있는 지역입니다.
이번에 선정된 “상도동 242 일원”(상도14-1구역)은 신통기획으로 선정된 14구역과 바로 인접해 있습니다.
사업성이 뛰어나게 좋지는 않지만, 토허가에 묶이지 않아서 실거주를 하지 않아도 되기 때문에 투자자로서는 한결 수월하게 접근할수 있어 보입니다.
이상 알아본 2023년 9월 25일에 선정된 5곳의 모아타운은 선정된지 2개월 가량 지났는데, 사업성이 뛰어나지 않아 관심이 적은 것인지, 자료가 많지 않습니다. 꾸준히 공부해서 미확인 자료는 추후 업데이트 하도록 해야겠습니다.
투자의 성공을 이룰때 까지 화이팅 하겠습니다.
모두 부자되세요 :)