서울시는 오늘 2023년 11월 26일 [구로구 구로동, 성북구 석관동, 중랑구 망우3동ㆍ묵2동] 등 총 4곳을 저층주거지 정비방식인 ‘모아타운’ 대상지로 선정 발표하였습니다. 안타깝게도 이번에 함께 신청하였던 강북구 수유동, 금천구 시흥5동 일원은 선정에서 제외되었습니다.
| 연번 | 자치구 | 지번 | 면적( ㎡) | 심의결과 |
| 1 | 구로구 | 구로동 511 일원 | 57,000 | 선정 |
| 2 | 금천구 | 시흥5동 219-1 일원 | 97,824 | 미선정 |
| 3 | 강북구 | 수유동 141 일원 | 81,873 | 보류 |
| 4 | 성북구 | 석관동 124-42 일원 | 48,144 | 선정 |
| 5 | 중랑구 | 망우3동 474-29 일원 | 81,648 | 선정 |
| 6 | 중랑구 | 묵2동 243-7 일원 | 62,681 | 선정 |
금일 모아타운 대상지로 선정된 4곳은 모두 노후도가 높은 다세대·다가구 밀집지역으로, 고질적인 주차난과 도로폭. 열악한 기반시설로 지역 주민들의 불편과 소방차 진입과 반지하 주택이 다수 분포로 인한 침수 문제 등 안전 문제도 있어 주거환경개선이 필요하였습니다.
그럼 선정 지역에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.
1. 구로구 구로동 511 일대
| 구역명 | 세대(조합원)수 | 용도지역변경사항 | 구역면적 | 추후 예상 세대수 |
| 구로구 구로동 511 일대 | 500 | 제3종일반주거지역, 제2종일반주거(7층) |
5만7000㎡ | 약 1,700 |
구로구 구로동 511 일원과 중랑구 망우3동은 단독, 다가구, 다세대주택이 많은 지역으로 상습적인 주차난으로 지역일대가 어려움을 겪는 지역입니다. 단독·다가구 주택이 84%로, 노후도 역시 88%에 달합니다.
구로구 모아타운은 현재 조합원수가 약 500명인데, 추후 예상 세대수가 1,700세대로 사업성이 아주 좋은 곳으로 보입니다.
2. 성북구 석관동 124-42 일대
성북구 석관동 124-42 일원은 노후도가 78%로 기존 주택재건축 정비예정구역이 해제된 이력이 있으며, 주변 인근 지역에 비해 그동안 개발이 되지 않아 슬럼화된 지역입니다. 석관동 124-42 일원은 석관고1구역. 2구역.3구역 세개로 나누어져 있는데, 세개구역 포함 면적으로 이번에 모아타운 공모에 접수하여 션정되었습니다.
1호선, 6호선 석계역이 도보 5분거리이며, 석관중, 석관고가 바로 구역에 접해 있고, 석관초도 인근에 있습니다.
| 구역명 | 세대(조합원)수 | 용도지역변경사항 | 구역면적 | 추후 예상 세대수 |
| 성북구 석관동 124-42 일대 | 466 (단독169. 공동주택272) |
제2종일반주거지역, 제2종일반주거(7층) |
4만8144.7㎡ | 약 1,000 |
이 구역의 가장 큰 장점은 용도지역 변경사항중에서 제2종7층이하가 보이는데요. 이 부분이 하반기 층수제한 폐지가 되면 초고층 건축이 가능한 구역입니다. 또 이 부분은 "모아주택 기준 충족시, 공공 기여 없이도 평균 13층(최고 15층)까지 완화"해 주고 있기 떄문에 사업성은 올라갈 것으로 보입니다.
3. 중랑구 망우3동 474-29 일대
망우3동 474-29번지는 혜원여고 바로 옆에 있으며, 면목역에서 대상지로 가는 길이 은근 경사지에 있습니다. 또 노후도가 72% 이상으로 노후도가 높으며, 단독·다가구·다세대 주택이 많이 있습니다. 망우3동 474-29번지도 용도지역이 제2종일반주거지역이고 면적이 8만제곱미터를 넘는 넓은 면적이기 떄문에 사업성이 좋으리라 예상됩니다. 다만, 오늘 선정 발표일 기준으로 세대수와 추후 예상 세대수가 정확하게 확인되지 않아서, 이 부분은 나중에 업데이트 해서 확인하고 투자고려를 해야 할듯 싶습니다.
| 구역명 | 세대(조합원)수 | 용도지역변경사항 | 구역면적 | 추후 예상 세대수 |
| 망우3동 474-29 일대 | 미확인 | 제2종일반주거지역, 제2종일반주거(7층) |
8만1648.7㎡ | 미확인 |
4. 중랑구 묵2동 243-7 일대
중랑구 묵2동 243-7 일원은 선정전 가칭으로 [묵동 195-9번지 일원]으로 총 6개의 구역으로 되어있었습니다. 이번에 6개 구역이 합해서 신청하였습니다. 중랑천에 인접한 지역에 위치하며 노후도가 70% 이상으로 다세대ㆍ다가구 주택이 밀집되었고, 협소한 도로, 상습적인 주차난 등 불편함을 겪고 있는 지역입니다. (1구역 62%, 2구역 71%, 3구역 79%, 4구역 57%, 5구역 71%, 6구역 57%) 이 지역은 지는 9월에 주민설명회를 개최하여 보다 적극적으로 모아타운 사업을 추진하고 있습니다.
| 구역명 | 세대(조합원)수 | 용도지역변경사항 | 구역면적 | 추후 예상 세대수 |
| 묵2동 243-7 일대 | 648 | 제2종일반주거지역, 제2종일반주거(7층) |
6만2681.7㎡ | 약 1,350 |
전체 구역의 면적은 약 18,995평이며, 예상 조합원수는 648명으로 예상하며, 추후 예상 세대수는 약 1,350으로 예상합니다. 용적률 상향, 제한 완화 등에 따라 예상 세대수는 달라질수 있을듯 보이며, 현재 세대수도 확장구역의 포함 여부 등을 확인해야 하는 사항입니다. 현재 신청 당시 구역지도는 추가 확장 구역으로 되어있습니다. 그러나, 추가 확장 구역은 공동주택이 많아 사업성이 떨어지게 하는 요인이 있고, 사업의 진행에 따라 구역에 포함되지 않을수 있으니, 투자시 주의 해야 할 사항으로 보입니다.
모아타운은 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 정비사업을 추진하는 서울시의 소규모 정비 모델입니다. 모아타운으로 지정되면 사업요건 완화, 노후도·경과년수 완화, 용도지역 상향, 특별건축구역 지정 등 다양한 규제 완화 혜택을 받게됩니다. .
또한 일반 재개발 보다 진행 속도도 매우 빨라서, 조합원들에게 매우 좋은 사업입니다
모아타운은 정비계획 수립. 추진위 승인, 관리처분 인가 등 총 3단계 절차가 생략되어 기존 재개발 방식이 10년 이상 걸리는 기간을 최대 4-5년까지 단축 시켜 빠르게 진행하게 됩니다.
단, 현금 청산이 될수 있는 신축 빌라등의 매수를 주의해야 하므로, 권리산정일도 꼭 확인하시면 좋겠습니다.
그럼, 투자의 성공을 이룰때 까지 화이팅 하겠습니다!
열심히 공부하시는 여러분도 모두 부자되세요 :)