부동산 정보 : 재개발 20년째? 염리4·5구역 개발행위제한 2년 연장

안녕하세요. 오늘은 '염리4·5구역'의 [개발행위제한 2년 연장] 뉴스 소식을 가지고 공부해보고자 합니다.

2003년 지정된 아현뉴타운 재정비촉진지구의 일원인 ‘염리4,5구역’은 좋은 입지에도 불과하고 수년째 답보상태에 있습니다. 뉴타운 해제 이후 지역주택조합(신촌호빗써밋-가칭)과 가로주택정비사업 등 여러 재개발 사업으로 나눠졌기 때문이라는 의견이 있습니다.

그런데 지난 2023년 11월 16일에 이러한 과거 뉴타운 정비구역에서 해제된 아픔이 있는 마포구 염리동 일대의 재개발 사업지의 개발행위허가 2023년 12월에서 제한기간이 2년 더 연장됐다는 발표가 있었습니다.이 사업지들은 지하철 역세권에 위치해있어 입지가 매우 좋고, 마포구 내 일명 ‘대장 아파트’들과 인접해 기대감이 큰 지역입니다. 그러나, 정비구역지정 등 사업진척 속도가 예상보다 늦어지면서 뉴타운 시점부터 투자하신 분들은 거의 20년 가까이 묶여있는 상황입니다.

❚ 마포구 아현뉴타운, 총면적 108만8000㎡에 초대형 재개발 사업 전개

아현 뉴타운 내 정비구역 현황
구역	단지	가구 수	입주
공덕5	레미안공덕5차	794	2011년
아현3	마포레미안푸르지오	3,885	2014년
염리2	마포자이3차	927	2018년
마포로6	공덕SK리더스뷰	472	2020년
염리3	마포프레스티지자이	1,694	2021년
아현2	SK뷰아이파크	1,232	2023년
염리4	미정	811(예상)	미정
염리5	미정	1,337(예상)	미정

아현동·염리동·대흥동·공덕동 일대에 위치한 아현뉴타운은 현재 총면적 108만8000㎡에 약 1만8500가구를 건설하는 초대형 재개발 사업이 진행 중입니다. 이는 2003년 2차 뉴타운 구역으로 지정된 후, 아현3구역과 공덕5구역을 포함한 개발 완료 구역과 개발 중단된 일부 구역을 제외하면 아현2구역과 염리3구역(마포프레스티지자이, 2021년 3월 입주 예정)이 사실상 마지막으로 추진되는 구역이었습니다.

1990년대까지는 아파트보다는 저층 주택이 더 흔한, 비탈진 동네였던 이 지역은 2000년대 초반부터 아현뉴타운의 지정으로 대규모 아파트 건설이 진행되었습니다. 이미 개발이 완료된 아현동의 '마포래미안푸르지오(아현3구역)'를 비롯하여, 염리3구역의 '마포프레스티지자이'와 '마포자이3차(염리2구역)' 등이 예정되어 있습니다. 특히, 염리3구역에 위치한 '마포프레스티지자이'는 2021년 3월에 1694가구의 입주가 예정되어 있으며, 인근 '마포자이3차(염리2구역)'는 2018년에 927가구가 이미 입주를 완료했습니다. 2023년에는 아현2구역에서도 'SK뷰아이파크'가 ''마포 더 클래시' 로 후분양하였습니다.

염리4.5구역은 지역 내에서는 대중교통 접근성이 뛰어나며 학군도 우수하여 사업성이 높은 재개발 구역으로 주목받고 있습니다.

❚ 마포구, 염리동 4·5구역 개발행위허가 제한 기간 2년 연장 공고

마포구청은 현재 진행 중인 정비계획 수립을 토대로 염리동 81번지(가칭 염리5구역)와 488-14번지(가칭 염리4구역) 일대에 대한 개발행위허가제한 기간을 2년 더 연장하기로 결정했다. 해당 조치는 난개발 방지와 체계적인 도시관리 계획 수립을 위한 것으로, 개발행위는 구청이 관리하게 됩니다. 이 기간 동안에는 건축물의 신축, 증·개축, 토지 형질변경, 토지분할, 토석 채취 등이 제한됩니다. 개발행위허가제한 기간은 3년이며, 1회에 한해 2년 내 연장이 가능합니다.

염리4·5구역은 2020년 12월부터 개발행위허가제한이 진행 중이지만, 아직도 구역 재지정이 이뤄지지 않은 상태입니다. 마포구청은 해당 지역의 주민 간 의견 충돌로 정비구역 지정이 미뤄지고 있다고 밝혔습니다. 주민들은 이미 경험한 뉴타운 해제와 사업 무산으로 조심스러운 분위기를 보이고 있습니다. 염리4·5구역은 2003년 아현뉴타운으로 지정되었으나 2015년 정비구역 해제된 적이 있습니다. 이후 부동산 시장 호황과 함께 주민들이 자발적으로 재개발을 추진하면서 현재의 상황이 발생했습니다. 정비구역 지정이 이뤄지면 20년이 넘는 시간 동안 거주한 주민들에게 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

염리4구역은 이대역과 가까워 면적 4만6490㎡에 811가구, 염리5구역은 대흥역과 공덕역 인근으로 7만3473㎡에 1337가구가 들어설 예정입니다.

염리5구역은 2003년 11월 18일 아현뉴타운이 지정된 이후, 2010년 7월 8일에 구역지정이 완료되었었습니다.

이 사업지는 정비구역 면적이 81,426m2(약 24,641평)에 건폐율 25%, 용적률 240%, 최고 25층의 건물을 계획하고 있었습니다. 초기 계획에 따르면 임대주택 178세대와 조합원 574세대를 포함하여 총 1,041세대가 지어질 예정이었지만, 2015년 5월 21일에 정비구역에서의 해제고시가 발표되었습니다. 이는 경기 침체와 부동산 시장의 불확실성 등 외부 요인으로 인한 영향으로 인해 이뤄진 결정이었습니다.

그 결과, 2015년 7월에는 과반수의 동의를 통해 정비구역에서 완전히 해제되었고, 2017년에는 촉진지구에서도 해제되어 재개발 사업이 무산되었습니다. 그런데, 가운데 KT건물이 노후도 건축 연한 30년을 2019년 12월 28일에 충족하게 됩니다.따라서, 2019년 12월 28일 이후에 사업지 구역내 토지 등 소유자의 10% 동의율만 받으면 사전타당성 조사를 진행할 수 있는 요건이 충족되게 되었습니다.(정말 험난하네요;;) 그러나, 과거에 비해 조합원수가 2배 가까이 증가하여, 지분쪼개기(신축)등을 막기 위해서 개발행위허가제한 고시를 하게 되었습니다. 이렇게 어렵게 정비계획 수립 및 정비구역 지정을 위한 용역발주에 들어가 주민 설명회를 마친 상태입니다.(2021.08.12)

아래 자료는 염리5구역 주택재개발 조합설립추진위원회의 자료입니다.

정비구역 면적 : 79,085.1m2

정비기반시설 면적 : 17,919.4m2

택지면적 : 55,764.7m2

건폐율 : 24.12%

용적률 : 256.81%

지하 3~지상 최고 35층, 12개의 동으로 임대주택 216세대 포함한 총 1,337 세대