안녕하세요. 요즘 저는 최근 고시 공고가 등록되는 재개발 지역에 대해서 공부하고 있습니다.
그러다 문득, 그럼 지정이 되고 나서 가격 변화가 어떻게 되었을까? 하는 궁금증이 생겼습니다.
물론 부동산 가격은 시장의 분위기에 따라서 같은 물건도 가격 차이가 나기 마련입니다. 그래서 단지 지정 후 1년 이라는 시간의 조건으로 그 가격을 판단하기는 어려울 수 있습니다. 그러나 현재 얼어붙은 부동산 시장 분위기를 감안하고 살펴보아야, 현재 구역 지정되는 지역에 대해 판단할수 있지 않을까 해서, 작년 선정된 3곳에 대해 살펴 보겠습니다.
❚ 개요
작년 2022년 11월 18일 서울시 소규모주택 수권분과위원회는 [모아타운 1호 시범사업지]로 중랑구 면목동 86-3번지, 금천구 시흥 3-5동 일대 등 총 3곳의 관리계획안을 통합심의를 통해.'모아타운' 으로 지정하였습니다. 이 지역들은 용도지역 상향 및 기반시설 조성 등 관리계획(안)이 승인되어, 이번에 지정된 3개소에서 6천여세대를 기대한다고 하니, 각 구역별로는 2천세대 정도가 되는 것입니다.
그럼 사업성도 나쁘지 않을것으로 보여지는데요, 지정된 3개의 구역에 대해 각각 자세히 알아보도록 하겠습니다.
❚ 사업지 상세 현황
1. 중랑구 면목동 86-3번지
2022년 1월 중랑구 면목동 86-3번지 일대를 시범 사업지로 선정하고 관리계획 수립을 선제적으로 지원하였는데요.
2022년 11월 기준으로 7개소중 6개가 조합설립 인가가 모두 인가 되고, 이번에 1호 모아타운 사업지로 선정이 되었습니다.
면목동 86-3번지 모아타운 사업지는 지하철 7호선 면목역과 도보 5분거리입니다. 7호선을 이용하여 강남까지 이동이 30분내로 가능하기 떄문에, 강남 업무지역의 배후 주거지의 역할을 하기 좋은 위치입니다. 또한 인근에 면목초등학교와 면일초등학교, 혜원여고가 위치해 있어서 학군도 좋습니다.
| 구역명 | 세대(조합원)수 | 용도지역변경사항 | 구역면적 | 추후 예상 세대수 |
| 중랑구 면목동 86-3번지 | 미확인 | 제2종일반주거(7층)->종상향 | 약 97,000㎡ / 29,394평 | 약 1,850 |
시공사가 DL이앤씨로 선정되었다고 합니다.
현재 네이버 부동산에 나와있는 매물 시세를 살펴보면 평당 약 2,600만원~5,200만원 까지 다양하게 있습니다.
수리 여부에 따라서 가격이 달라지는것으로 생각됩니다.
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자료를 찾아보니, 실거래가는 찾지 못했지만, 2022년 9월 초 네이버 매물 자료를 확인할 수 있었습니다.
빌라 전용 9평(토지지분은 나와있지 않습니다)이 매매가 4억 3천만원에 나와있었습니다.
평당 약 4730만원 정도인것을 감안하면, 1년 사이에 금액이 크게 달라진것 같지는 않습니다.
2. 금천구 시흥 3동 일대, 시흥5동일대
| 금천구 시흥 3동 일대 | 시흥5동일대 |
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금천구 시흥 3동 일대는 바로 인근에 역세권 입지는 아니지만 도보 15분 거리에 지하철 1호선 석수역이 있습니다. 또 인근에 시흥산업유통센터가 바로 근처에 있고, 디지털단지도 가까워 규모가 큰 산업단지가 있어 직주근접에 큰 장점을 가지고 있습니다. 그리고 금산초등학교, 시흥중학교, 금천고등학교, 국립전통예술고등학교가 위치하여 학군이 형성되어 있고, 사업지 뒤쪽으로 호암산이 있어 자연환경도 좋은편에 속합니다.
금천구 시흥 3동 일대는 2023년 10월 확인 내용은 추진위원회가 2군데로 나뉘어서 진행중으로 모아타운 추진 단계중 1단계인 주민동의서를 걷고 있습니다. 모아타운 추진 단계중 1단계인 주민동의율이 80%가 되어야 그 다음단계인 2단계, 조합설립이 될수 있고, 그 다음단계인 3단계 분담금 계산과 시공사 선정. 이주, 철거, 입주의 순서가 진행 됩니다.
| 구역명 | 세대(조합원)수 | 용도지역변경사항 | 구역면적 | 추후 예상 세대수 |
| 금천구 시흥 3동, 5동 일대 | 미확인 | 제1종일반주거 | 3구역 > 약 86,705㎡ / 26,274평 5구역 > 약 89,944㎡ / 27,256평 |
1,875 + 2,302 > 총 4177세대 |
시흥5동 일대는 총 8개 구역으로 나뉘어져 있어서 추진위원장이 달라서 통합 추진에 조금 어려움이 있다는 소식도 들려옵니다. 최근 8개 구역 중 5개 구역조합이 통합 위원회를 결성하여 통합 모아타운을 추진한다는 얘기도 있어서 순탄치는 않아 보입니다. 시흥 5동 모아타운 1구역 시공사 선정 중에 1차입찰에 쌍용건설이 단독으로 입찰해서 유찰되어서, 재입찰을 준비한다고 합니다.
그와 별개로, 시흥 5동중 1구역인 919구역은 8개 구역 중에서 가장 속도가 빠르게 진행되고 있는 구역입니다.
조합이 설립이 되었고, 시공사 선정을 위한 입찰을 단독으로 진행하고 있습니다.
아마 모아타운에 선정되었지만, 가로주택정비사업으로 진행하는것으로 보이며, 15층 높이로 560세대로 구상하고 있다고 합니다. 시흥5동이 통합으로 개발이 되어야 2700여세대 가까운 대단지가 될텐데요. (저는 조합원은 아니지만) 무사히 잘 진행되면 좋겠네요.
현재 네이버부동산에 올라와 있는 매물을 살펴보겠습니다.
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나와있는 매물을 모두 다 살펴본것은 아니지만, 3구역은 대략 평당 1700-1780만원 정도, 5구역은 3-4천만원대도 많이 보여집니다. 구역별로 금액이 차이가 많이 나고 있어서, 꼼꼼하게 살펴보아야 겠습니다.
모아타운의 권리산정기준일은 공모 결과 발표 다음날이므로, 1차 모아타운의 경우는 2022년 6월 23일입니다.
그리고, 모아타운은 [빈집및소규모주택정비에관한특례법]에 따라 토지거래허가구역은 해당되지 않으며, 서울시에서 2023년 11월 8일에 토지거래허가구역 일부 개정(‘국제교류복합지구’ 인근 4개동(송파구 잠실동, 강남구 삼성‧청담‧대치동)에 대해 토지거래 허가를 받아야 할 대상을「아파트」용도로 한정 한것)하여 실거주 의무가 없습니다.
이렇게 구역이 지정이 되어도 성공적으로 사업이 이루어 지기 까지는 넘어야할 과정이 많은 만큼. 재개발 투자는 신중하게 결정해야 할것 같습니다.
투자의 성공을 이룰때 까지 화이팅 하겠습니다.
모두 부자되세요 :)