안녕하세요. 오늘은 신속통합기획과 미선정구역에 대해 공부해 보았습니다.
지난 2023년 1월 서울시는 강남3구와 용산구를 뺴고 토지거래허가구역을 모두 해제 하였었는데요, 11월인 이달에 다시한번 조금더 해제하였습니다.
자세히 설명하면, 2023년 11월 15일 서울시는 법령개정으로 “토지거래허가구역 일부”를 조정 하였습니다.
서울시는 제18차 도시계획위원회 심의 결과 '국제교류복합지구' 인근 4개동(청담동, 삼성동, 대치동, 잠실동)에 대해 토지거래 허가를 받아야 할 대상을 '아파트' 용도로 한정하는 내용의 조정안을 승인하였고, 16일부터 공고 즉시 효력을 발휘합니다.
이에 따라 서울 강남구 삼성·청담·대치동 및 송파구 잠실동의 빌라와 단독주택, 상가 및 오피스 등 상업용 부동산은 토지거래 허가 규제를 받지 않게 되었습니다.
또, 신속통합기획 등 재개발 후보지 40곳도 규제지역에서 지정 해제되었습니다.
❚ 신속통합기획 구역 지정 현황
신속통합기획은 재개발과 재건축 두가지로 나뉘어 있습니다.
23년 11월 10일 서울시 발표에 따르면 [재개발 신속통합기획]은 총 46개 사업지가 진행 중입니다. 이중에서 1차 선정 사업지가 21개이고, 이중에서 16개는 주민동의(토지 등 소유자의 50%)를 받아서 신속통합기획안을 토대로 만든 정비계획안을 구청에 제출했습니다. 서울시는 15개 사업지에 대해서는 23년 연말까지, 6개 사업지는 24년 3월까지 정비구역 지정을 마칠 계획입니다.
재건축 신속통합기획은 총 23개 사업지 중에서, 14개 사업지가 신속통합기획안에 대한 주민 동의를 받아서 정비구역 지정을 앞두고 있습니다.
재개발·재건축 순서를 복습해 보겠습니다. 😊
정비구역 지정→조합설립인가→사업시행계획 인가→관리처분계획인가→착공
신통기획 1차에 선정된 사업지 대부분은 정비구역 지정 막바지 단계, 즉 이제 1단계 완료를 눈앞에 두고 있는 것입니다.
“이제서야?” 하는 생각이 들수도 있지만, 보통 10년은 훌쩍 넘게 잡아야 하는 재개발사업에서, 신속통합기획은 단계별로 속도를 빠르게 진행하는것이 장점이라, 새 아파트를 받기까지 시간을 단축할 수 있다는 점이 매수자에게는 매력적일 수 있습니다.
❚ 신속통합기획 권리산정기준일 및 조합원 지위
신속통합기획 사업지의 “조합원 지위 양도”에 대한 관련 규정은 일반적인 재개발·재건축과 동일합니다. 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 투기과열지구 내 사업지는 재개발의 경우 관리처분계획 인가 후, 재건축은 조합설립인가 후에 조합원 지위 양도가 불가능합니다. 나머지 사업지의 조합원 지위 양도엔 제한이 없습니다.
⭐ 재개발.재개발 등 정비사업별 권리산정 기준일
| 구분 | 기준일 |
| 재개발 | 정비구역 지정 고시일 (정비예정구역에도 설정 가능) |
| 신속통합기획 (재개발) |
1차 : 2021년 9월 23일 2차 : 2022년 1월 28일(23년 선정예정) 2024 이후선정 : 자치구 추천일 |
| 공공재개발 | 1차 : 2020년 9월 21일 2차 : 2021년 12월 30일 2023년 선정 : 2022년 1월 28일 2024 이후선정 : 자치구 추천일 |
| 재건축 /신속통합기획 재건축(기획,자문형)은 일반 재건축과 동일 |
정비구역 지정 고시일 (정비예정구역에도 설정 가능) |
| 모아타운 | 1차 : 2022년 1월 20일 2차 : 2022년 6월 23일 2023년 부터 : 서울시 임의 지정 |
신속통합기획은 공공에서 지원하는 정비사업이기 때문에, 투기 차단을 위해서 일반 정비사업보다 강한 규제가 적용됩니다. “재개발 신속통합기획” 사업지는 토지거래허가구역으로 묶입니다. 무주택 실거주 요건을 갖춰야 신속통합기획 사업지에 속한 집을 살 수 있습니다. “재건축 신속통합기획” 사업지는 조금 다릅니다. 일단 서울시가 직접 기획안을 만든 기획형 신통기획 사업지는 토지거래허가구역으로 묶이지만,만 신규로 지정되는 자문형 신통기획 사업지는 해당되지 않습니다.
‘권리산정기준일’도 투자에 앞서 꼭 살펴야 할 내용입니다. 기준일 다음 날까지 신·증축하거나 지분을 나눈 빌라를 매수해야 새 아파트를 분양받을 권리를 받을 수 있습니다.
신속통합기획 1차 사업지는 2021년 9월 23일, 2차와 2023년에 선정된 사업지는 2022년 1월 28일, 2024년에 선정되는 사업지는 자치구 추천일로 별도의 권리산정기준일을 못 박아 두었습니다. 재건축 신속통합기획 아파트 단지는 권리산정기준일을 정비구역 지정 고시일로 합니다.
❚ 신속통합기획 미선정 규제 해제지역
⭐ 신속통합기획 미선정지 - 토지거래허가구역 해제 토지조서
| 연번 | 자치구 | 위 치 | 면적(㎢) | 사업구분 | 지정기간 |
| 1 | 종로구 | 체부동 127 일대 | 0.044 | 신속통합기획 주택재개발 |
’22.01.29. ~ ’24.01.28. |
| 2 | 동대문구 | 전농동 124-39 일대 | 0.026 | ||
| 3 | 용산구 | 원효로3가 1 일대 | 0.038 | 공공재개발 | ’22.08.31. ~ ’24.08.30. |
| 4 | 중랑구 | 면목동 399-28 일대 | 0.059 | ||
| 5 | 중랑구 | 중화동 313-12 일대 | 0.054 | ||
| 6 | 성북구 | 성북동 3-38 일대 | 0.068 | ||
| 7 | 성북구 | 정릉동 642 일대 | 0.027 | ||
| 8 | 강북구 | 수유동 391 일대 | 0.035 | ||
| 9 | 노원구 | 상계동 산161-12 외1 | 0.027 | ||
| 10 | 은평구 | 불광동 450~480 일대 | 0.143 | ||
| 11 | 서대문구 | 홍제동 298-9 일대 | 0.026 | ||
| 12 | 서대문구 | 홍은동 8-1093 일대 | 0.027 | ||
| 13 | 서대문구 | 홍제동 5 일대 | 0.029 | ||
| 14 | 양천구 | 신월동 159 일대 | 0.092 | ||
| 15 | 구로구 | 개봉동 70-54 일대 | 0.094 | ||
| 16 | 영등포구 | 대림동 777-1 일대 | 0.038 | ||
| 17 | 영등포구 | 신길동 314-2 일대 | 0.081 | ||
| 18 | 강남구 | 일원동 630 일대 | 0.042 | ||
| 19 | 강남구 | 일원동 649 일대 | 0.053 | ||
| 20 | 강동구 | 상일동 300 일대 | 0.059 | ||
| 21 | 강동구 | 고덕동 536 일대 | 0.050 | ||
| 22 | 종로구 | 창신동 142-17 일대 | 0.056 | 신속통합기획 주택재개발 |
’23.01.04. ~ ’24.01.03. |
| 23 | 종로구 | 행촌동 210-678 일대 | 0.073 | ||
| 24 | 용산구 | 이태원동 730 일대 | 0.047 | ||
| 25 | 용산구 | 이태원동 206 일대 | 0.059 | ||
| 26 | 용산구 | 원효로3가 200 일대 | 0.035 | ||
| 27 | 동대문구 | 휘경동 295 일대 | 0.066 | ||
| 28 | 동대문구 | 전농동 152-65 일대 | 0.065 | ||
| 29 | 성북구 | 정릉동 314 일대 | 0.023 | ||
| 30 | 성북구 | 삼선동1가 280 일대 | 0.056 | ||
| 31 | 도봉구 | 방학동 641 일대 | 0.076 | ||
| 32 | 은평구 | 응암동 675 일대 | 0.039 | ||
| 33 | 은평구 | 불광동 16-111 일대 | 0.036 | ||
| 34 | 구로구 | 오류동 168-9 일대 | 0.012 | ||
| 35 | 구로구 | 개봉동 49 일대 | 0.023 | ||
| 36 | 금천구 | 독산동 378 일대 | 0.152 | ||
| 37 | 영등포구 | 양평동6가 45 일대 | 0.016 | ||
| 38 | 동작구 | 흑석동 204 일대 | 0.046 | ||
| 39 | 동작구 | 사당동 63-1 일대 | 0.038 | ||
| 40 | 관악구 | 신림동 650 일대 | 0.103 |
총 40개 구역, 2.13㎢ / 자료 : 서울시
신속통합기획에 신청했는데, 미선정 되었던 구역은, 다시 재개발을 추진할 가능성이 있으므로 눈여겨 보아야 합니다. 게다가 이번에 토지거래허가구역에서 해제가 되어 실거주 의무가 없어진 만큼, 좋은 투자가치를 지닌 물건을 찾을 수 있다면, 매우 좋은 기회라고 보여집니다.
다만, 최근 부동산 시장이 분위기가 좋지 않은 만큼, 투자는 정말 신중히 결정해야 할 것 같습니다.
그럼, 투자의 성공을 이룰때 까지 화이팅 하겠습니다.
모두 부자되세요 😊