임대사업자 등록 : 장점과 단점. 고려해야 할 것
많은 다주택자들은 세금 부담을 최소화하기 위해 주택임대사업자 등록을 고려하고 있습니다. 그러나 임대사업자 등록의 장단점을 명확하게 이해하지 못해 고민하는 경우가 많습니다. 이에 따라 임대사업자 등록에 대한 장점과 단점을 정리하여 살펴보겠습니다.
❚임대사업자 등록의 장점
1. 취득세 감면 혜택
임대를 목적으로 신축주택, 공동주택, 오피스텔을 구매하고 임대사업자로 등록하면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 특히, 전용면적 60㎡ 이하 주택은 취득세가 완전히 면제되며, 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 주택도 50% 감면 혜택이 주어집니다.
| 40㎡ 이하 | 40㎡~60㎡ | 60㎡~85㎡ |
| 취득세 면제 | 취득세 면제 | 50%경감 |
2. 임대 소득세 감면 혜택
보유한 임대주택의 공시 가격이 6억원 이하이고, 임대주택 1호 이상을 보유한 경우 임대 소득세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 1호 임대시 75% 감면, 2호 이상 임대시 50% 감면이 적용되며, 필요경비율과 기본공제로 인해 실질 감면액이 높아집니다.
| 임대소득세 경감 | 2천만원 이하 임대소득 분리과세 |
| 1호 임대 : 75% | 필요경비율 등록 : 60% / 필요경비율 미등록 : 50% |
| 2호이상 임대 : 50% | 기본공제 등록 : 400만원 / 기본공제 미등록 : 200만원 |
3. 재산세 감면 혜택
1) 재산세 감면
오피스텔이나 공동주택을 2세대 이상 보유하고, 기준 시가가 수도권 6억원 이하 또는 비수도권 3억원 이하인 경우, 재산세 감면 혜택을 받을 수 있습니다. 전용면적에 따라 25%에서 50%까지 감면이 적용됩니다.
| 40㎡ 이하 | 40㎡~60㎡ | 60㎡~85㎡ |
| 50%경감 | 50%경감 | 25%경감 |
2) 재산세 면제
오피스텔이나 공동주택을 2세대 이상 보유하고, 다가구 주택을 임대 목적으로 직접 사용하는 경우와 기준시가 기준 수도권 6억원 이하. 비수도권 3억원 이하인 경우 재산세가 면제 됩니다.
| 40㎡ 이하 | 40㎡~60㎡ | 60㎡~85㎡ |
| 면제 | 75%경감 | 50%경감 |
4. 건강보험료 감면
임대 사업 수익이 2,000만원 이하인 경우 건강보험료가 감면되며, 임대 의무 기간 동안 건강보험료 인상분에 대해 특별 감면이 적용됩니다.
5. 종합부동산세 합산 배제
임대주택 1호 이상을 현재 임대하고 있는 경우 종합부동산세 합산 배제 혜택을 받을 수 있습니다.
6. 장기보유특별공제율 특례
임대기간이 8년 이상인 경우 양도소득세에서 50% 감면을 받을 수 있으며, 10년 이상 장기보유 시에는 70% 감면이 적용됩니다.
7. 다주택자 양도세율 중과 배제
2호 이상 임대주택을 보유하고 있고, 특정 조건을 충족하는 경우 양도세율 중과를 받지 않을 수 있습니다.
8. 사업자 본인 거주주택 양도세 비과세
주택 보유 기간 중 거주 기간이 2년 이상이면 본인 거주주택의 양도세가 비과세 처리됩니다.
❚임대사업자 등록의 단점
1. 긴 임대기간
임대사업자 등록 시 장점 중 하나인 장기보유특별공제율 특례는 임대기간이 8년 이상이어야 적용되기 때문에 중장기적인 투자 계획이 필요합니다.
2. 전월세 상한제 적용
임대사업자 등록 후 임대료와 임대보증금의 상승이 연 5%를 넘지 않도록 제한되므로 수익의 제한이 있을 수 있습니다.
3. 까다로운 세부 요건
세금 혜택을 받기 위해서는 특정 조건을 충족해야 하며, 이는 전용 면적이 85㎡ 이하이고 공시 가격이 일정 범위 내여야 한다는 등의 세부 요건이 따릅니다.
4. 현금 유동성 악화
세제 혜택을 받기 위해 필요한 장기 임대기간 동안 갑작스러운 자금 필요나 주택 처분의 어려움이 발생할 수 있습니다.
5. 세금 신고 및 납부
복잡한 세무 절차와 귀찮은 세금 신고 및 납부 과정이 추가되어 관리가 필요합니다.
6. 주택임대사업자 의무사항
임대사업자로 등록되면 임대사업자 의무사항을 준수해야 하며, 이를 어기면 과태료가 부과될 수 있습니다.
과태료
| 의무사항 | 과태료 |
| 임대 사업자 설명 의무 | 500만원 이하 |
| 소유권 등기상 부기등기 의무 | 500만원 이하 |
| 임대차계약 신고 의무 | 1,000 만원 이하 |
| 표준임대차계약서 양식 사용의무 | 1,000 만원 이하 |
| 임대료 증액 제한 의무 | 3,000 만원 이하 |
| 임대의무기간 준수 의무 | 3,000 만원 이하 |
| 임대차계약 유지 의무 | 1,000 만원 이하 |
| 임대사업 목적 유지 의무 | 1,000 만원 이하 |
| 임대보증금 보증 의무 | 2년이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 |
| 보고,검사 요청 시 협조 의무 | 500만원 이하 |
❚ 결 론
임대사업자 등록은 세금 부담을 감소시키는 많은 혜택을 제공하지만, 세부적인 의무사항과 제한사항을 숙지하고 전략을 세워야 합니다. 높은 혜택을 추구한다면 세무 전문가와 상담하여 적절한 결정을 내리는 것이 중요합니다. 최신 부동산 정책 변경에 주의하며 투자 결정을 내리는 것이 필요합니다.
마지막으로, 임대사업자 신청은 "렌트홈"에서 가능합니다.
홈페이지에 준비 서류와 진행 방법이 자세히 나와있으니, 신청하시는 분들은 참고하셔서 진행하시면 될것 같습니다.
https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open
렌트홈(임대등록시스템)
www.renthome.go.kr
그럼, 투자의 성공을 이룰때 까지 화이팅 하겠습니다.
모두 부자되세요 :)