안녕하세요. 오늘은 오늘 2023년 12월 8일에 서울시에서 발표한 [서울 도심 3곳 공공주택 복합지구] 신규지정 3곳에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
❚ 개요
도심 공공주택 복합사업은 신(新)개발모델로, [역세권, 준공업지역, 저층주거지] 등 기존의 민간사업으로는 개발이 어려워서 이용이 점차 저조해지고 기반 시설이 노후화되고 있는 지역에 대해서 "공공"이 지구지정을 통해서 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는 사업입니다.
❚ "도심 공공주택 복합사업"의 종류
1.역세권(주거상업고밀지구)
역세권 내 업무·상업시설 등 다양한 기능을 결합하는 복합 고밀개발을 위한 사업을 뜻합니다.
📍 면적 : 5천㎡ 이상
📍 용적률 : 최대 700% 까지 완화, 상업시설 비율을 완화하고 특별건축구역 지정을 통한 주거쾌적성 확보
2. 준공업(주거상업융합지구)
산업구조 변화에 따른 4차산업 맞춤형 산업공간과 주택을 함께 공급하는 사업
📍 면적 : 5천㎡ 이상
📍 개발이익을 통한 청년·벤처 공유공간 조성하고, 기업지원 공공기관 입주 및 R&D센터 부지 등을 공급합니다
📍 입주기업 종사자의 충분한 주거공간 지원을 위해서, 공동주택 용적률을 별도 기부채납 없이 상향하고 특별공급을 실시합니다.
3. 저층주거(주택공급활성화지구)
기반시설이 부족한 저층주거지에 양질의 생활SOC(국민 생활 편익 증진시설)및 주택을 함께 공급하는 사업
📍 면적 : 1만㎡ 이상
📍 개발이익을 통한 생활SOC (국민 생활 편익 증진시설)를 공급하여 개방형 공동이용시설로 운영합니다.
📍 채광, 높이기준을 완화하여 쾌적한 주거공간 조성 및 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120%가 부여됩니다.
❚ 신규 지정 3곳 - 녹번, 사가정, 용마
오늘 12월 8일 국토교통부에서는 서울 녹번역, 사가정역, 용마터널 등 총 3곳 1.6천호를 "도심 공공주택 복합지구"로 신규 지정하였습니다. 민간 재개발 사업성이 부족한 도후 도심을 대상으로 공공이 주도하여 용적률 등 혜택을 부여하고 신속하게 주택을 공급하는 '도심 공공주택 복합사업'을 추진하기 위해 지정 되었습니다.
이번에 선정된 3개 이로서 지구는 지구지정 절차를 완료하고, 향후 통합 심의를 거쳐서 "25년 복합 사업계획을 승인"받고, 2027년에 착공, 2030년에 준공 예정을 목표로 하고 있습니다.
1) 녹번역 인근
| 항목 | 내 용 |
| 유형 | 주거 상업 고밀지구(역세권) |
| 위치 | 서울특별시 은평구 응암동 61-4번지 일원 |
| 면적 | 5,581 ㎡ |
| 예상 세대수 | 172호 |
| 일정 | 승인(2025년) ->착공(2027년)->준공(2030년) |
2) 사가정역 인근
| 항목 | 내 용 |
| 유형 | 주거 상업 고밀지구(역세권) |
| 위치 | 서울특별시 중랑구 면목동 524-1번지 일원 |
| 면적 | 28,139 ㎡ |
| 예상 세대수 | 942호 |
| 일정 | 승인(2025년) ->착공(2027년)->준공(2030년) |
3) 용마터널 인근
| 항목 | 내 용 |
| 유형 | 주택공급활성화지구(저층) |
| 위치 | 서울특별시 중랑구 면목동 1075번지 일원 |
| 면적 | 18,904 ㎡ |
| 예상 세대수 | 486호 |
| 일정 | 승인(2025년) ->착공(2027년)->준공(2030년) |
이번에 선정된 녹번역 인근은 도심 공공주택 복합사업임에도 불구하고, 면적과 예상 세대수 규모가 매우 작아서 조금 아쉬움이 생깁니다.
그리고, 문재인 정부에서 도심 내 주택공급 확대를 위해 도입한 이 제도는 지난 2021년 9월에 "공공주택특별법"으로 3년간 한시적으로 시행되고 있는데, 문제는 이 제도의 도입 후에 2년이 넘도록 아직까지 첫 삽을 뜬 곳이 한곳도 없다는 것입니다.
❚ 논란의 공공 주도 정비사업
도심복합사업은 재산권 침해 소지가 있다는 내용으로 주민들의 반대가 있어서 지정 되고도 사업의 진행이 멈춰 있는곳이 많습니다.
‘5.6 대책’으로 나온 "공공재개발"은 ‘도시 및 주거환경정비법’에 의하여 권리산정기준일(공공재개발사업 후보지 공모공고일) 이후 지분쪼개기만 막고 있습니다. 토지거래허가구역으로 지정 되었지만 거래 자체를 막지는 않습는다.
그런데 ‘2.4 대책’으로 나온 도심복합사업은 ‘공공주택특별법’에 의거 "국회 본회의 의결일(2021년 6월 29일)"을 권리산정기준일로 지정하고, 이후 집을 매수한 집주인은 무조건 현금 청산되도록 하면서 사실상 거래를 할수 없게 되었습니다. 이 부분이 재산권 침해 논란의 원인이 되었습니다. 이후로 8차, 9차로 계속 지정을 해오면서 권리산정기준일을 여전히 소급하여 2021년 6월29일을 기준으로 하였고, 권리산정일을 소급적용하다 보니 2021년 6월 29일 이후에 투기의 목적이 아닌 실거주 목적으로 주택을 구입한 경우 1년 후에 본인의 의사와 관계없이 그 지역이 도심복합사업지로 지정이 되면 현금청산이 된다는 것입니다. 따라서 부동산 시장에서는 재개발 될 것 같은 곳은 피해서 매수해야 한다는 말도 나왔습니다. 사업에 참여하지 않는 주민들은 주택을 처분하고 싶어도 매수자에게 입주권이 없기 때문에 매수자를 구할 수가 없고 처분할 기회를 잃게 되는 것입니다.
또한, 분양가 상한제가 적용 되는데, 최근 인건비와 자재비가 상승하여, 분양가 상한제를 적용하면 조합원의 이익이 사실상 거의 없는 상황이 되기 때문에 주민들의 반대로 사실상 진행이 되지 않고 있습니다.
실거주 목적이라고 하시더라도, 본의아니게 현금청산 대상이 되실수 있아니, 이러한 내용들을 잘 숙지하시고, 투자하시는데 유의하여 결정하시면 되겠습니다.
투자의 성공을 이룰때 까지 화이팅 하겠습니다.
모두 부자되세요 😊