부동산 투자자라면, 물건을 시세보다 저렴하게 사는 것도 중요하지만, 매도를 어떻게 하느냐에 따라 수익률이 달라지기 때문에, 매도 가격뿐만 아니라, 수익률에 영향을 주는 양도세를 꼼꼼하게 따져서 절세하여 매도해야 한다. 양도세의 절세방법을 알아보려면, 양도세에 대해 자세히 살펴봐야 한다.
1. 용도별 양도세의 감면 및 중과세
비과세는 국가에서 세금을 받지 않는 것이고, 감면은 산출세액을 계산하지만 과세당국이 산출액의 일정 비율을 면제하는 것이고. 중과세는 기존 세율에 세율을 높여 세금을 무겁게 과세하는 것을 뜻한다.
| 용도 | 비과세 | 감면 | 중과세 |
| 주택 | ·1세대 1주택 ·일시적 2주택 비과세 특례 |
·IMF시절의 장기임대주택 ·미분양 주택에 대한 과세특례 등 |
·폐지되었다가 2018년 4월 1일 이후 부활 |
| 토지 | ·농지의 교환 또는 분합 | ·8년이상 자경농지 ·자경농지의 대토 ·수용토지 등 |
·비사업용 토지 |
| 상가 등 수익형 부동산 |
없음 | 없음 | 없음 |
주택은 기본적으로 1세대 1주택에 대해서는 양도소득세를 면제하여 비과세 대상이다. 특정기간에 감면 요건을 갖추면 양도소득세를 감면한다. 다주택자에 대한 중과세는 2018년 4월 1일부터 적용 되고 있는데, 최근 조정대상지역의 다주택자는 매우 강한 세금을 부과하고 있다.
토지는 농업을 하시는 분들을 위해서, 자경농지와 비사업용 토지로 감면 대상을 구분한다.
상가 등의 수익형 부동산은 비과세, 감세, 중과세가 없다.
2. 양도소득세 과세구조
양도소득세는 어떻게 부과되는지 과세 구조에 대해 알아보자
| 구분 | 과세구조 |
| 양도차익 | 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 = 양도차익 |
| 과세표준 | -장기보유특별공제 = 양도소득금액 –기본공제 =과세표준 |
| 산출세액 | X 세율 = 산출세액 |
| 납부세액 | + 가산세 = 최종 납부 세액 |
신고와 납부 기한을 어기지 않는 것 만으로도 세금을 절세 할 수 있다.
양도소득세는 주소지 관할 세무서에서 신고, 납부하며, 방법은 아래와 같다.
| 예정신고 | 확정신고 |
| ·양도일이 있는 달의 말일부터 2개월 이내 신고 및 납부 ·납부세액이 1천만원 초과 하는 경우에는 2개월 이내 분납 가능 |
·양도일 귀속 연도의 다음 해 5월 중 신고 및 납부 ·2개월 이내 분납 가능 |
양도가액에서 인정되는 경비는 증빙을 꼭 잘 챙겨두도록 한다.
경매로 낙찰 받아서 매도를 할 경우에는, 공제가 되는 ‘경매에 관련된 필요경비’ 항목이 무엇인지, 필요경비로 인정되는 범위를 정확하게 알아야 절세를 할수 있을 것이다.
양도소득세 필요경비 인정 근거 규정은 ‘소득세법 시행령 163조’에서 확인할 수 있다.
조금 살펴볼 조항은 ‘양도비 등으로 대통령령으로 정하는 것’ 이라는 조항이다.
이는 매매계약에 ᄄᆞ른 인동의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용으로, 인지대, 공증비용, 소개비 등을 포함하며, 2018년에 추가된 조항이다.
다음은 양도차익에서 인정받는 경비 범위를 알아보자.
▶필요경비 일반
| 구분 | 내용 | |
| 소송비 | O | 소유권 취득과 직접적 관련이 있는 소송비만 인정 |
| 발코니 샤시 | O | 자본적 지출 |
| 거실 확장 공사비 | O | 자본적 지출 |
| 난방시설 교체비 | O | 자본적 지출 |
| 도배,장판교체비 | X | 자본적 지출이 아닌 수익적 지출로 보고 필요경비로 인정하지 않음 |
| 방습필름교체 | X | 자본적 지출이 아닌 수익적 지출로 보고 필요경비로 인정하지 않음 |
| 타일교체 | X | 자본적 지출이 아닌 수익적 지출로 보고 필요경비로 인정하지 않음 |
| 싱크대, 주방기구 | X | 자본적 지출이 아닌 수익적 지출로 보고 필요경비로 인정하지 않음 |
| 보일러 수리 | X | 자본적 지출이 아닌 수익적 지출로 보고 필요경비로 인정하지 않음 |
| 옥상 방수 공사비 | X | 자본적 지출이 아닌 수익적 지출로 보고 필요경비로 인정하지 않음 |
| 변기 공사비 및 타일 교체비 | X | 자본적 지출이 아닌 수익적 지출로 보고 필요경비로 인정하지 않음 |
| 건물취득 후 대수선경비 | O | 건물 용도 변경 등 전체 대수선공사는 필요경비로 산입 |
| 개발부담금 | O | 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금은 필요경비에 산입 |
| 학교용지부담금 | O | |
| 기반시설부담금 | O | |
| 철거된 건물의 필요경비 | O |
건물 취득 후에, 즉시 멸실하고 나대지로 양도하거나, 건물을 신축하고 양도한 경우에는 자본적 지출로 봄. |
▶경매에 관한 필요경비 인정
| 구분 | ||
| 인도, 명도 시 집행비용 | O | 소유권 취득과 관련 있는 것만 인정 |
| 이전 소유자 및 세입자 관리비, 체납처분비 대납비 | X | 현행법에는 필요경비 미 인정 항목. 하지만 대법원에서는 인정하는 추세라고 하니 금액이 크면 전문가와 함께 정확한 확인이 필요하다. |
| 이전 소유자 및 세입자 이사 합의금 | X | 소유권 취득과 무관한 항목임 |
| 인수하는 대항력 있는 임차인 보증금 | O | 취득가액에 해당 |
| 경매 컨설팅 비용 | O | 취득 부대비용으로 인정 |
| 경매사이트 지급수수료 | O | 취득 부대비용으로 인정 |
▣ 인수한 대항력 있는 임차인의 보증금은 주택임차보호법에 의해 보호되는 금액으로, 낙찰자가 부담해야 하는 금액이므로, 취득가액의 일부에 해당한다.
▶ 부동산과 관련된 필요경비
| 비사업활동 | 사업활동 | ||
| 양도소득 | 임대소득 | 매매소득 | 분양소득 |
| ·취득가액 ·기타필요경비 (자본적 지출액) |
·건물 감가상각비 ·수선비 ·임직원 급여 ·일반관리비 등 |
·취득가액 ·임직원급여 ·일반관리비 |
·토지 및 건축 원가 ·임직원 급여 ·일반 관리비 |
3.양도소득세 세율
| 보유기간 | 일반 | 주택 | 중과세율 |
| 1년미만 | 50% | 40% | 최대 [50% -40%, 6-42%+10-20%] |
| 1년-2년 미만 | 40% | 6~42% | |
| 2년 이상 | 6~42% | ||
| 누진세 | |||
| 과세표준 구간 | 일반세율 | 토지·주택 중과세율 | 누진공제 |
| 1,200만원 이하 | 6% | 16%-26% | - |
| 1,200~4,800만원 이하 | 15% | 25%-35% | 108만원 |
| 4,600~8,800만원 이하 | 24% | 34%-44% | 522만원 |
| 8,800~1.5억원 이하 | 35% | 45%-55% | 1,490만원 |
| 1.5~3억원 이하 | 38% | 48%-58% | 1,940만원 |
| 3~5억원 잏하 | 40% | 50%-60% | 2,540만원 |
| 5억원 초과 | 42% | 52%-62% | 3,540만원 |
보유 기간과, 누진세 과세표준기간을 잘 확인해서 세금 때문에 당황하는 일이 없도록 공부해 놓도록 하자.
성공투자하는 그날까지!!