취득세는 지방세에 속한다. 그래서 국세 납부처 홈텍스가 아닌 위텍스
에서 납부해야하고, 취득에 부가되는 농어촌특별세, 지방교육세 등도 납부해야 한다. 이에 대한 세율 구조에 대해 알아보자.
1.납세의무자
취득세의 납세 의무자는 ‘부동산’, ‘자량’ 등의 괴세 대상 물건을 취득한 자로, 취득자는 취득세를 신고, 납부할 의무가 있다.
2.과세대상
부동산, 차량(자동차,항공기, 선박). 기계장비, 입목, 광업권, 어업권 같은 권리권과, 고가 스포츠에 해당하는 골프, 승마, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권이 과세 대항에 해당한다.
3.과세표준
취득 당시 신고가액(실거래가액)으로 하며,, 신고 또는 신고가액이 없는 경우, 혹은 신고가액이 시가표준액보다 미달인 경우에는 시가 표준액으로 한다.
■ 사실상 취득가로 과세하는 경우(지방세법 제 10조 ➄)
· 국가·지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
· 외국으로부터 수입에 의한 취득
· 판결문·법인장부 등으로 취득가격이 증명되는 취득
· 공매방법에 의한 취득
· 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
경·공매로 낙찰 받은 경우는 ‘감정가’가 아닌 ‘낙찰가’를 기준으로 한다!!
주의할 점은, 이때 인수한 대항력을 갖춘 전세보증금이 있다면, 이것도 과세표준에 포함하므로, 이를 누락하지 않도록 한다. 만약 누락하여 신고한 경우에는, 과소신고 가산세 10%가 부과될 수 있다고 한다.
4. 취득세율 (지방세법 제11조, 제12조, 제13조의2)
| 구분 | 취득세율 | ||
| 1. | 상속으로 인한 취득 | 가.농지 | 2.3% |
| 나.기타(농지 외의 것) | 2.8% | ||
| 2. | 무상취득(1호 외의것) | 3.50% | |
| (비영리) | 2.8% | ||
| 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택 | 12.00% | ||
| 3. | 원시취득 | 경매취득은 원시취득아님 | 2.80% |
| 4. | 공유물ㆍ합유물ㆍ총유물의 분할 | 2.30% | |
| 5. | 그 밖의 원인으로 인한 취득(유상취득 등) | 농지 | 3.00% |
| 농지 외의 것 | 4.00% | ||
| 6. | 유상거래를 원인으로 취득하는 주택 | 6억원 이하 | 1.00% |
| 6억원 ~ 9억원 | 1.01~2.99% | ||
| 9억원 초과 | 3.00% | ||
부동산 외의 항목 취득세는 2%부터 비영업용승용차는 7%까지 부과된다.
■ 다주택자 및 법인 주택 취득세 중과 (지방세법 제13조의2)
정부에서는 투기수요를 근절과 주택 실수요자를 보호하기 위해 법인의 주택 취득과, 1세대 2주택 이상을 취득 경우에 취득세율을 상향하고 있다.
| 구분 | 1주택 | 2주택 | 3주택 | 법인·& 4주택~ |
| 조정대상지역 | 1~3% | 8% **일시적 2주택 제외 |
12% | 12% |
| 非조정대상지역 | 1~3% | 1~3% | 8% | 12% |
5. 취득시기
취득세가 부과되는 시점은 항목마다 다르니 주의해야 한다.
➀유상승계취득 : 사실상의 또는 계약상의 잔금지급일
➁무상승계취득 : 계약일
➂취득일전 등기 또는 등록 : 등기 또는 등록일
➃건축물 신축 : 사용승인서 교부일, 임시사용승인일 또는 사실상 사용일 중 빠른 날
➄지목변경 : 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경한 날 중 빠른 날(다만, 토지의 지목변경일 이전 사용부분은 사실상의 사용일)
경매 수익률을 높이기 위해서는 취득세부터 양도세까지 철저한 계획이 필요하다.
아래 표는 일반적인 취득세율을 정리한 표이다.
| 취득세 | ||||||
| [주택] | ||||||
| 구분 | 취득세 | |||||
| 종류 | 금액 | 면적 | 취득세 | 농어촌특별세 | 지방교육세 | 합계세율 |
| 1주택 (일시적 2주택) |
6억이하 | 85㎡이하 | 1% | 비과세 | 0.1% | 1.1% |
| 85㎡초과 | 0.2% | 1.3% | ||||
| 6억-9억 | 85㎡이하 | 1~3% | 비과세 | 0.2% | 2.2% | |
| 85㎡초과 | 0.2% | 2.4% | ||||
| 9억초과 | 85㎡이하 | 3% | 비과세 | 0.3% | 3.3% | |
| 85㎡초과 | 0.2% | 3.5% | ||||
| 2주택 ,조정지역 (비조정 3주택) |
85㎡이하 | 8% | 비과세 | 0.4% | 8.4% | |
| 85㎡초과 | 8% | 0.6% | 9% | |||
| 3주택 ,조정지역 (비조정 4주택) |
85㎡이하 | 12% | 비과세 | 0.4% | 12.4% | |
| 85㎡초과 | 1% | 13.4% | ||||
| 법인 | 85㎡이하 | 12% | 비과세 | 0.4% | 12.4% | |
| 85㎡초과 | 1% | 13.4% | ||||
| 분양권 | *2021.1.1 이후 취득부터 주택으로 봄 | |||||
| 입주권 | 관리처분인가전 1세대 1주택 비과세 요건(1주택,2년이상보유) 갖추면 비과세 됨 | |||||
| [주택외] | ||||||
| 상가,오피스텔 | 4% | 0.2% | 0.4% | 4% | ||
| *과밀 지역 법인은 중과세, 과가밀지역법인도 5년 이상이며년 중과 배제 | ||||||
| 상속, 신축 | 3% | 0.2% | 0.2% | 3.4% | ||
| 증여 | 3.5% | 0.2% | 0.3% | 4% | ||
| [농지] | ||||||
| 일반농지 | 3% | 0.2% | 0.2% | 3.4% | ||
| 자경농지 | 2년 이상 자경 | 1.5% | 비과세 | 0.1% | 1.6% | |
| 상속농지 | 2.3% | 0.2% | 0.06% | 2.6% | ||
위의 표에서 적용되는 과세 표준은 매매 가격이다. 경매에서는 과세 표준 가격은 "낙찰가격"이 된다.
취득세를 최소로 절세하기 위해서는
→ 취득세 과세표준 범위를 확인하자!!
(부가가치세가 발생한 경우는 부가가치세를 제외해야 한다.)
→ 계약하는 부동산에서 취득세 세율을 다시한번 확인하자!!
→ 납부기한 (취득일로부터 60일 내)를 꼭 지켜서 가산세를 내지 말자!!!
자, 지금까지 "주택 부동산에 대한 취득세"를 알아 보았습니다.
다음에는 "비주택" 부동산에 대한 세금에 대해 공부해 보도록 하겠습니다.
모두 성공투자 화이팅입니다!