부동산 세금의 종류에 대해서 알아보자_2022년 기준

국가에 납부하는 세금을 납세의 의무자는 ‘개인’과 ‘법인’이 있다

 

부동산을 매수-매도 할때까지 부과되는 세금의 종류는 총 5가지로, 취득세, 재산세, 종합부동산세, 임대소득세, 양도소득세 가 있다.

 

각각의 세금은 세율 등이 다 다른데, 먼저 납세지가 다 다르기 떄문에 납세지에 대해 살펴보도록 하자.

 

 

1. 부동산 세금 납세지 정리

 

1) 소득세

• . 임대소득세 : 임대인의 주소지 세무서 > 홈텍스에서 신고

• . 양도소득세 : 양도인의 주소지 세무서 > 홈텍스에서 신고

https://www.hometax.go.kr/

국세청 홈택스

 

2) 부가가치세

 

3) 재산세 

해당 재산의 쏘재지 시,군,구청 >해당 시,군,구청에서 고지서 발송

 

3) 종합부동산세 

소유자의 주소지 세무서 > 관할 세무서에서 고지서 발송

 

4) 취득세 

취득 물건의 소재지 시,군,구청 > 위텍스에서 신고

취득세는 국세가 아니고, 지방세의 한 종류이기 때문에. 거주지 주소가 아닌, 취득 물건의 [납세지 관할 구청]에 취득세를 납부한다.

 

‘취득한 날‘로 부터 60일 이내 납부 하게 된다. 취득일은 과세관청에서, 잔금 지급일을 취득 기준일로 한다. 취득세의 납부는 위텍스에서 가능하다.

https://www.wetax.go.kr/main/

Wetax 위택스

 

2. 과세 대상

 

과세의 대상은 소득, 소비, 재산, 행위 등 물질과 행위에 대해 세금을 매기게 된다.

 

소득은 임대 소득세, 양도 소득세

소비는 부가가치세

재산은 재산세, 종합부동산세

행위는 취득세가 있다.

과세대상
소득	소비	재산	행위
임대소득세 양도소득세	부가가치세	재산세 종합부동산세	취득세

1) 소득세

 

이러한 세금들은 ‘과세표준’이라는 세금을 매기는 기준에 따라서 세금의 요율을 적용하게 된다. 과세표준이란, 기보논 수입에서 경비, 소득공제등 공제되는 금액들을 모두 제하고 세금의 요율을 적용 하는 것이다.

 

예를 들어서 임대료 수입이 1천만원 이면, 1천만원에서 필요경비를 빼고, 세율인 6%를 곱해서 세금을 매기는 것이다. 만약 경비가 500만원이라면, 과세표준 금액은 1천만원에서 경비 500만원을 제하고 남은 500만원이 세금을 매기는 과세표준액이 되는 것이다.

 

과세표준에 곱해지는 세율은 초과누진세율과 비례세율 두가지가 있고, 소득세율은 초과누진세율을 채택하고 있어서, 과세표준액 초과분에 대해서는 누진세율을 적용하는 것이다. 비례세율은 변함이 없기 때문에, 세율이 일정하다.

 

 

2) 부가가치세

물건에 부가되는 세금으로, 토지에는 부과되지 않지만, 상가, 오피스텔, 건물 등을 매입할떄는 건물분의 부가세가 매겨진다. 대부분의 주택은 부가가치세가 발생하지 않는다. 우리나라의 부가세는 10%이고, 건물분에 부과된 부가세는 사업자등록을 한 사업자 매수자에게는 부가세 환급을 받을 수 있다. 다만, 주택임대사업자는 면세 사업자로, 부가세 환급 대상이 되지 않는다. 또 간이과세자도 부가세 환급이 되지 않는다. (일반과세자만 환급이 가능하다)

 

 

 

3) 종합 부동산세, 재산세,

 

*종합 부동산세

종합부동산새는 법령에서 정하고 있는 토지와 주택에 한해서만 세금이 북과가 됩니다. 따라서, 종합부동산세에는 상가나 건물은 세금이 과세되지 않습니다. 다만, 상가와 건물에 딸려있는 토지는 법령에 정해져 있으므로 종합부동산세 과세의 대상이 됩니다. (건물에만 부과되지 않음)

종합부동산세 괴세 때상
주택	토지	건물
O	O	X
√별장 제외	√농지, 목장용지, 임야제외 √사치성 토지 제외	해당 없음

√ 과세기준일 매년 6월 1일 기준

√ 소유주택 공시지가를 인별 합산하여 과세 >‘인별합산과세’

√ 공동명의 주택은 각각 1주택으로 간주 >(남편1주택, 아내1주택)

 

 

과세표준
일반적인 경우	주택의 공시가격 합산액-6억원
1세대 1주택자(단독소유)또는 부부공동소유 1주택 특례	주택의 공시가격 합산액-11억원
법인	주택의 공시가격 합산액

*부부 공동소유 1주택 특례를 적용 받으려면 2022년 9월 30일까지 신청해야 했는데, 이미 기간이 지나서, 어떻게 되는지는 다시 알아봐야 한다;;;;

 

부부공동소유 1주택 특례가 얼마나 좋은것이냐 하면, 주택 공시가격 합산액에서 –11억원을 빼주니, 합산액이 12억원 주택이라고 해보자.

 

단독명의 소유인 경우는, 주택자로 11억원으를 공제하고, 과세표준액은 1억원이 된다.

 

그런데, 12억원 주택이 부부공동명의 소유라고 하면, 부부각각 6억원씩으로 기준이 되어, 과세표준액이 0원이이 된다.

12억원 주택이라고 할때
단독명의 주택		부부공동명의 소유
11억원 공제	과세표준 1억원	합산액 12억원 남편 1주택자 6억원 아내 1주택자 6억원	과세표준 0원

 

2주택자면 차이는 더 커진다!!!!

 

12억원 주택+8억원 주택 두채를 소유 쭝 이라고 할 때
단독명의 주택		부부공동명의 소유
12억원주택+8억원주택	합산액 20억원 2주택자 6억원 공제 =>과세표준 14억원	1주택 공동소유+ 남편 명의 12억억원 아내 명의 6억원	합산액 20억원 남편1주택자 6억원 아내1주택자 6억원 각각 공제 과세표준 8억원

 

그래서 세대분리 후 증여는, 주택수를 분산시키는 효과가 있으며, 임대사업자의 등록은 주택수 합산 배제의 효과가 있다.

 

1세대 1주택자의 세액공제는 연령별과 보유기간별로 달라진다. 먼저 연령별 세액공제는 만 60세 이상 - 만 65세미만일 경우 60%, 만 65세 이상 - 만 70세 미만은 30%, 만 70세 이상은 40%를 적용 하며, 80%한도내에서 중복 적용 가능하ᄃᆞ.

 

또 보유기간별 세액공제를 보면, 5년이상 10년 미만일 경우 20%, 10년이상 15년 미만은 40%, 15년 이상은 50% 공제하여, 고령이고, 실거주하는 1주택자들에게는 세금을 거의 부과하지 않겠다는 정부의 취지를 나타낸다고 하겠다.

 

부과되는 세율은 주택 수와 개인,법인에 따라 다르게 적용된다.

구분	2주택 이하 (조정대상지역은 1주택)	3주택 이상 (조정대상지역은 2주택 이상)
개인	0.6%~3%	1.2%~6%
법인	3%	6%
세부담의 상한	150%(법인제외)	300%(법인제외)

법인으로 투자하는 것을 막기 위해서 여러 가지 규제외 세 부담을 주고 있다.

종합부동산세는 홈텍스에 들어가서 직접 확인해 볼수 있다.

 

 

4) 취득세

취득세 납부기한은 60일 이내인데, 납부 기한내에 납부를 하지 않으면 가산세가 부과된다.

먼저 부동산 구매시 취득세는 6억원 까지는 1%가 부과되고, 6억원 초과 – 9억원까지는 1%초과~3%까지 부과되고

9억원 이상은 3%에 농어촌특별세, 지방교육세가 부과 된다.

 

취득세 세율
6억원 이하	1%
6억원 초과 9억원 이하	1%초과~3%
9억원 초과	3%
부가세	지방교육세, 농어촌특별세

 

 

오늘은 부동산 관련 세금 5가지 중 임대소득세를 제외한 4가지에 대해 알아보았다.

 

모두 부자가 되는 그날까지 열공!