안녕하세요 😊 보통 재개발이 될 것 같은 지역에 미리 투자를 하기 위해서 물건을 살때, 감정평가액이 높은 물건을 살 수록 투자 수익이 좋다는 얘기는 한번쯤 들어보셨을 것입니다.
재개발이 될것같은 지역에 초기에 투자할 때 핵심은 감정평가액을 추정하는 것입니다. 감정평가액에 따라 수익이 달라지기 때문이죠. 대부분 감정평가액이 나오기 전에는 투자를 망설이다가, 구역지정이 되고 감정평가액이 통보된 후에 매수하려고 하게되면 보통 가격이 오른 이후인 경우가 많습니다. 만약 감정평가액을 추정할 수 있다면 남들보다 조금이라도 더 싸게 구입할수 있는 기회가 있지 않을까요? 그래서 오늘은 대략적으로 직접 감정평가액을 계산해 볼 수 있도록 계산법에 대해 공부해 보겠습니다.
재개발이 될수 있는 가능성이 있는 지역에 투자 할때, 보통 토지, 주택, 상가 중에서 자금 여력과 세금등을 고려하여 투자를 결정하게 됩니다. 그중에서 가장 쉽게 투자 할수 있는 것은 그나마 주택일것 같습니다. 토지 외에 주택과 상가는 토지 감정평가 금액에 건물 감정평가액을 더해서 결정 되게 됩니다.
감정평가액 = 토지 평가액 + 건물평가액
❚ 토지 감정평가
재개발에서 감정평가는 자산평가이므로, 재개발을 위한 토지 감정평가액은 재개발 사업시행인가일을 기준으로 평가하게 됩니다. 사업시행인가가 난 해와 감정평가일이 차이가 있다면, 사업시행인가가 난 연도의 표준지 공시지가가 기준이 됩니다.
토지감정평가액 = 표준지공시지가 x 시점 x 지역 x 기타 개별 요인
지역요인은 서울 외각의 재개발 구역은 130%를 곱하고, 서울 핵심 재개발구역은 지역요인을 반영해 너 높은 150%를 곱하는 것을 의미 합니다.
개별요인은 하나의 구역안에서 두 물건이 공시지가가 같아도, 건물의 모양과 도로와의 접근성, 교통의 편리성 등 매매시 달라질수 있는 개별적인 요인에 따라서 감정평가액이 달라질수 있는 요인을 의미합니다.
그 외에 기타요인으로는 부동산 시장의 호황이나 침체등으로 집값이 급등하거나 급락했을경우도 감정평가액의 요인에 반영될수 있겠습니다.
❚ 건물 감정평가
건물의 감정평가는 "원가법"이 이용됩니다. "원가법"이란 현재 건물 가격에서 준공 후 사용한 시간에 따라 고정자산의 가치 감소를 산정하는 감가삼각비를 적용하여 공제하는 것입니다.
건물감정평가액 = 전체면적(평) x 감가삼각비
건물 감정평가에는 연식에 따라 건물의 예상 평당 가격이 100만원에서 200만원 정도로 적용 됩니다.
10년 이하의 건물이면 평당 200만원,
10년이상 20년 이하 건물이면 평당 150만원.
30년 이상 건물이면 평당 100만원 정도를 적용합니다.
그리고 연식 외에도 벽돌, 목조, 슬래브 등의 사용된 자재에 따라서 감정평가액이 달라집니다.
❚ 추정 감정평가액 계산
빌라는 보통 공동주택 공시가격을 기준으로 감정평가가 됩니다만, 인근에 비슷한 조건을 갖춘 다른 빌라의 실거래 가격을 토대로 공시가격 비율을 계산하게 됩니다. 단독주택도 또한 재개발 지역이 아닌 인근의 비슷한 조건의 주택 실거래 매매가격 평당가를 감정평가 대상 매물의 평당 공시지가로 나눠서 공시지가 비율을 계산하게 됩니다.
그렇게 산출된 공시지가 비율은 통상 140% 내외 정도가 나옵니다만, 추정 감정평가액은 말 그대로 "추정"이므로 실제와 다를수 있다는 것을 염두에 두어야 합니다.
또 이렇게 산출된 빌라, 단독주택의 공시가격 비율도 부동산 시장의 분위기에 따라서 달라질수 있습니다.
예를 들어 어떤 단독주택 또는 빌라의 감정평가액을 ‘공동주택 공시가격×130%×개별 요인’으로 구한다고 할 때, 부동산 시장이 호황기고 가격이 상승 중이라면 공시 가격 비율을 130%가 아닌 140~160%를 적용할 수도 있으며,반대로 부동산 시장이 하락기라면 보수적으로 110~120%를 적용할 수 있습니다.
따라서 매수하고자 하는 물건의 감정평가액을 보수적으로 산정하시기를 추천 드립니다.
오늘 알아본 감정평가액 계산법이 투자하시는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.
우리 모두 좋은 투자로 목표하는 부자가 되는 그날까지, 화이팅입니다 🙂